襄樊大庆东路地块评估.doc

襄樊大庆东路市场评估报告 一、襄樊市概况 襄樊市位于湖北省西北部，汉江中游。全市土地面积1.97万平方公里，总人口577.38万人。现辖枣阳、宜城、老河口3个县级市，谷城、南漳、保康3个县，襄城、樊城、襄阳3个城区，国家级高新技术产业开发区、省级汽车产业经济技术开发区、鱼梁洲旅游经济开发区3个开发区。 襄樊地理位置优越，交通便利，距离我国三大经济中心城市北京、上海、广州的距离几乎相等；并位于周边四个特大城市武汉、重庆、西安、郑州的最佳辐射点结合点上；拥有一条汉江，两个机场，三条铁路和四条高速公路，是我国中部的重要交通枢纽之一。 2004年，襄樊市实现国内生产总值558亿元，居全省第三位，是湖北三大经济中心（武汉、襄樊、宜昌）之一，和省政府确定的省域副中心城市（襄樊、宜昌）之一。全市人均生产总值达到9641元。 2005年一季度是襄樊经济运行最为良好的一个时间段，该季度加速增长势头明显。据初步测算，完成全市生产总值135．5亿元，同比增长13.0%，是1998年以来经济增长速度最高的年份。特别是工业，一季度同比增长46.3%，成为经济快速增长的主动力。 二、襄樊市房地产市场概况 供需总量：2005年，房地产开发完成投资22.09亿元，同比增长26.08%；房产交易额13.66亿元，成交面积118.43万平方米，抵押面积71.84万平方米，抵押金额11.08亿元，成交户数8105户，同比增长49.37%，其中：商品房成交额6.54亿元，成交面积56.38万平方米，成交户数5326户；二手房成交额3.12亿元，成交面积27.92万平方米，成交户数2729户；改制企业成交额3.96亿元，成交面积34.13万平方米。办理商品房预售许可证37份，批准预售面积64.94万平方米。核发房改房屋所有权证3.1万本，发证面积270万平方米。 房地产开发特点： 近年来，襄樊市房地产业稳步发展，开发企业达到205家，年开发量达260万平方米。2005年，襄樊商品房交易面积首超100万平方米、交易额突破10亿元，创历史新记录。但同时应该看到，襄樊的房地产业正处于价格之争向规模之争的转变时期。05年伊始，襄樊房地产市场虽然取得了历史性突破，但是依然面临诸多问题，比如房地产市场发育不良、商品房供应结构不合理、市场监管力度不够等。2006年，本司认为襄樊政府除了重点要加强宏观调控与市场监管外，还有通过政府中长期规划，保证房地产业的健康发展；通过整治三级市场、规范预售市场，维护房地产市场的良好秩序。 今后，襄樊市的房地产业发展要充分利用外资，并提高房地产开发企业的整体水平，引导企业走品牌化、规模化发展之路。 近几年，襄樊市已经加大旧城改造力度，并确立“成片开发”为主的思路，这都为房地产开发商提供了许多新的机遇。但在新的机遇面前，开发商更要强调社会责任，在加强自律的过程中凸现企业诚信。 经济特点： 经济总量排名领先，但人均经济指数排名靠后。主要与当地的经济结构、人口和前两年经济低迷有关。但从2005年以来，襄樊经济发展强劲复苏、不断增速，无论是经济总量还是人均指数都有了较大提高，增速在全省处于领先地位。 三、区域市场分析 1、住宅市场分析 名称 地址 均价(元/㎡) 备注 龙·世家 襄樊市沿江大道特8号 2600 高层临江豪宅（高25层） 闽发·世纪新城 樊城区长虹路东侧 2400 花园式高层住宅小区 泰跃·朝阳 大庆西路与朝阳路交汇处 2220 大型社区-23栋商品住宅 海润名都 樊城区长虹路 2200 高层住宅（22层） 豪门新天地 樊城大庆西路 2200 购物休闲，文化商住为一体的大型复合地产 盛世华庭 襄樊市长虹北路 1800 由四栋群楼和一栋主楼组成，主楼楼体高66米，共21层 襄城映象 襄樊市襄城区财苑路 1700 纯居住社区 玉丰花园 樊城大庆东路 1519 多层均价为1329元/㎡；电梯房均价为1709元/㎡ 【区域特征】 2005年以来，受国家“中部崛起”战略实施和襄樊建设省域副中心城市等大环境影响，众多开发商看好襄樊，拉动房地产市场强劲增长。 与此同时，由于受上涨过快的房价以及利率调整等因素影响，买房人处于观望状态，致使空置率上升。尽管襄樊房价上涨较快，但与周边地市相比，仍有发展空间，还有上涨可能。但是，房地产“过热”的信号已经引起政府有关部门重视，在控制房价、规范开发商行为等方面已经开始进行必要的市场风险预警机制，与此，受经济水平和前几年鱼粱洲开发的影响，襄樊房地产无论是开发水平和价格方面均落后于全国平均水平和省内武汉、宜昌等城市。 因此，襄樊房地产市场的真正起步应该是在2003年迅速酝酿，2004年下半年正式稳步增长。 从襄樊房地产发展的现状来看,襄樊市场已经成为全省发展最快、发展潜力最大的城市