住宅部分产品精装修专题报告.ppt

住宅部分产品精装修专题报告 2008/05/29 前 言 随着国家相关宏观调控政策的出台和房地产市场自身的积累和发展，目前天津房地产市场进入了一个新的发展阶段。开发商开发水平和项目作业技术质量都有一个明显的升级。这其中体现房地产市场成熟度的一个重要标志——成品房，即精装修产品的大量涌现则是这一升级变化的重要标志。 本次天津大悦城项目的精装修产品专项研究，是从天津目前在售同类型相近的高档住宅（包括公寓）选择有代表性和区域参考竞争价值的10个项目，作为参考蓝本进行横向分析，通过对相近项目精装修标准、室内外空间的材料和品牌的分析，以及目前精装修项目的一些难点和问题给出相关对策和建议，并最终为大悦城项目住宅部分给出精装修产品建议。 我们对于精装修的市场判断 降低客户购房门槛： 精装修材料全部都是集中采购，比个体装修大幅降低成本，并将该部分成本打入按揭，降低了客户的购买门槛。 符合可持续性发展： 装修一次到位，有利于保证工程质量，同时减少装修的污染，降低装修改造带来的材料损耗，为业主减少装修期间的麻烦。 通过装修提高空间的使用效率： 利用推拉门和隔断、柜体等细节化的设计，将房间功能进行可变定义，使空间得到扩大及延展。 2. 精装修合同处理 后期操作分析 目前天津主要在售精装修项目对于精装修部分的合同处理方式比较相似： 第一：合同形式简单，不规范 精装修合同仅在普通合同基础上增加一个附件，其中较规范的是阳光100，以一册《精装修确认书》的形式代替附件。但虽然形式有所变化，内容却没有变化，附件和《精装修确认书》同样在签署买卖合同时，一并签订。 第二：用词含糊，规避风险 精装修的附件内容包括：全部或部分精装修使用的材料、品牌。而装修的相关质量、保修等问题则由客户办理入住时签订的《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》约束。 合同附件中经常出现“某品牌或同档次品牌”、“开发商有权采用用质量、同档次的材料和设备代替，无需通知客户且客户予以同意并接受”等备注。 用词含糊的原因在于：避免由于材料供应短缺时，出于交工时间压力，进行个别品牌、材料调换时，引发的潜在矛盾和风险。 3. 工程管理程序 后期操作分析 第一：工程外包，工人素质使精装效果良莠不齐 目前天津主要的精装修项目多数采用装修工程外包的形式，工人的素质对精装修的质量将产生极大的影响，同一支工程对、同一批工人的施工效果都不尽相同。 第二：一次性验房，毛坯工程质量问题与精装工程质量问题不易区分 目前，多数项目采用精装工程完成后，一次性验房等程序。而验房时客户提出的疑义，有时比较难界定是毛坯工程问题还是精装质量问题，权责较难界定（例如富力成城）。 第三：对客户看房等行为进行管理，降低外来认为因素对装修的破坏 如果验房过程中，客户对质量没有疑义，则办理入住手续。在验房之前，不允许客户私自看房，如果客户在这期间私自进入，出现质量问题很难界定是工程问题还是客户的无意破坏，如出现此类情况，则由客户自己负责。 关于精装修产品的市场判断 天津高档住宅（公寓）精装修项目概况 天津高档住宅（公寓）精装修空间部品分析 天津高档住宅（公寓）精装修的难点及对策 天津高档住宅（公寓）精装修典型案例研究 天津高档住宅（公寓）精装修研究总结 天津大悦城住宅部分产品精装修建议 内容导引 精装修操作难点 精装修难点一——如何解决降低装修成本和满足个性需求的矛盾？ 1、分析与思考： 2、应对策略建议： 消费者是理性的，并且需求也是多方面的。从现实角度来考虑，开发商很难做到满足消费者方方面面的需求，因此开发商追求的应当是一种“满意解”而不是“最优解” 开发商应当定位于“最大程度的满足消费者需求”，而不是“满足消费者最大程度的需求” “轻装修，重装饰”——即通过部品集成将厨房、卫生间、门窗套、门、踢脚板、壁柜、隔断等室内三维空间一次性装修，留下窗帘、灯具、活动家具、字画等装饰物品业主自选，这样便可有效解决装修个性化问题，大量减少装修房销售之风险。 “明确装修职能定位”——发展商做的精装修应该是大众化的，比如地板、墙、厨房、洁具等。而客户个性化的东西主要体现在装饰和家居布置上，因为装修的东西是一次到位更改不了的，装饰和家居是可以调整的 精装修难点二——落后的手工装修施工带来的如期交房风险和售房风险 精装修操作难点 1、分析与思考： 工期难以控制：由于精装修是急于土建基础上的工程，一般由于土建工期的延误会导致精装修工期的延误，同时一般国内的装修公司短期内无法筹集相当数量的人员，同时由于各工序用工多，工种繁杂，工作面有限，各工种