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房地产企业自查辅导 安徽亿川税务师事务所有限公司 2015年4月 房地产企业自查辅导 主要内容 一、行业简介 （一）房地产开发基本特征 （二）开发项目运作流程 （三）营改增 二、检查流程 （一）前期准备阶段 （二）检查实施阶段 三、具体税种检查重点 一、行业简介 （一）房地产开发基本特征： 1.开发产品的商品性、单一性及不可移动性。 开发产品的位置固定不变，均按套销售，不得分割拆零销售，每套房产都有一套完整的档案资料。 （一）房地产开发基本特征 2.开发建设周期长，投资数额大。 房地产开发与经营行业为资金密集型行业，投资量大，除分散建设的单项工程外，多数企业进行成片开发，一般采用分期分批、滚动开发方式，从立项、规划、征地、开工审批、建设、竣工交付使用、租售，直到实现投资回收和回报，要跨过几个年头，经营运转周期长，收益集中在中后期。 （一）房地产开发基本特征 3.经营业务运作程序复杂。 企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务包括了征地、拆迁、安置、勘察、设计、施工、销售及售后服务全过程，涉及到规划、勘察、市政、施工、供电、电讯、房管、园林、环卫、金融以及基层政权机构、建委、物价局、财政局、税务局等等，需要打交道的单位和部门几十个，开发过程中的协作单位也很多。 （一）房地产开发基本特征 4. 经营业务牵涉面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。 （一）房地产开发基本特征 5.房屋销售形式多种多样。 从销售主体看有自销和委托中介机构销售；从销售形式看有办理会员卡、预付定金、一次性付款、分期付款、银行按揭等货币方式和非货币性资产转移等方式。 6.资产负债率高，对金融机构依赖程度大。 （二）开发项目运作流程 房地产开发经营的基本过程如下： 1.项目立项及审批 开发立项，是房地产开发商投资构想付诸实施的第一步，在以后的每个开发环节，都需要在本阶段取得的政府主管部门的批准文件。开发商必须起草并向发改委报送项目立项申请,取得批准项目立项的批复。 （二）开发项目运作流程 2.项目规划 根据国家有关城市规划的规定,开发建设的项目必须符合城市规划的要求,必须向市规划主管部门办理项目规划的申报手续,在取得证 (建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)后,方可开工建设。 （二）开发项目运作流程 3. 土地使用权取得 开发商在项目立项通过，并取得建设用地规划许可证后,即可办理取得土地使用权的手续。根据城市房地产管理法的有关规定,房地产开发用地的取得方式有两种：出让和划拨。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证;通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书。 （二）开发项目运作流程 4. 征地、拆迁 征地是指项目选址用地为集体土地时,要按照法定的程序和依据报请有批准权限的政府审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地的一种行为。该工作在领取建设用地规划许可证后即可进行。拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。该工作在取得建设用地批准书或土地使用权证件后可提出申请。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件之一。 （二）开发项目运作流程 5. 工程建设 工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过建设主管部门主持的综合验收,达到客户可以住用程度的过程。 （二）开发项目运作流程 6. 房地产经营 房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租和抵押,实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。房地产开发商,既可以自己销售和出租开发的房地产，也可以委托给专业的物业中介机构。销售和出租的房地产都可以有期房和现房两种，但都必须在取得政府主管部门颁发的许可证件之后方可进行,且买卖契约和租赁契约都必须经过政府主管部门鉴证方为有效。 （二）开发项目运作流程 7. 物业管理 物业管理,是开发商在房地产交付使用后,在房屋设备维护,营造安全温馨住用环境等方面,向房地产住用者提供的社会化，专业化管理服务，它是衡量开发商提供的房地产品整体素质的重要条件。开发商在向建设主管部门申请进行综合竣工验收之前，必须落实物业管理的机构和措施。物业管理,可以委托给取得行业主管部门资质认