福建泉州安溪市龙凤都城项目可行性分析报告教案.ppt

* * 项目运作策略（二） 教育配套策略 1994年，碧桂园在“跳出地产做地产”的思路指导下，首倡社会“贵族学校”，使项目起死回生，开创了教育产业带动房地产业发展的先河。这种社会潮流实际上就是把教育产业资源放开，让社会共享，对房地产来说，就是把教育融入到房地产开发项目中去，并同时推动其发展。龙凤都城规划人口约2万，目前社会配套严重缺位，名校资源的开发利用将成为本项目成败的关键因素。幼儿园办成双语幼儿园、小学与实小联办、中学与一中联办。 * * 项目运作策略（三） 价格策略 龙凤都城建议采用低开高走的价格策略，低开高走是房产营销最常用的策略，低开的目的是吸引市场视线，其线路是为了价格的上升，使房产始终具有升值空间。买房者对于自己购买的房屋通常怀着升值的期望，客户的心态是买涨不买跌的，低价高走的价格策略最关键的就是开盘价的制定以及调价频率、幅度。 * * 项目运作策略（四） 打造水景社区 龙凤都城是以“水”为核心构筑一个景观社区，塑造一种水与生态的自然主义生活方式。建议提高江面水位，以增加水域面积，并与中心湖水贯通,组成一个由活水构成的景观带。 * * 总体规划方案 规划指导思想：以人为本，提供一个适合城市长期发展的现代化环境，成为周围地区的重要居住示范小区。 规划理念：逆造面向山水的开放性空间，同时强调均好性，与自然的共融性，及体现地域文脉和人文关怀。 总体构想：对西溪及山体良好景观的借用。围绕基地东面的山水，以弧形绿化带层层展开，形成山水绿互相渗透，奠定人在绿中，绿在家中的良好生态景观格局。 * * 总体规划方案 布局特点：一个中心，八个组团，三层绿化带。 道路规划：人车分流，将道路设计与景观、绿化相结合，共同塑造户外空间景观。 景观规划：以“天人合一”的生态理念为绿化环境的整体宗旨，以集中绿地为基础，强调点线面的多样空间组合的自然居住公园。 立体绿化：运用墙面和屋顶绿化提高项目结合品质。 * * 总体规划方案 经济技术指标 ＊占地面积：435229㎡ ＊总建筑面积：610000㎡ ＊住宅总建筑面积：510000 ㎡ ＊商业及公建总建筑面积：100000㎡ ＊绿化率：42% ＊建筑密度：30% ＊总容积率：1.40 * * 总体规划方案 公共建筑技术经济指标 ＊综合商业大厦建筑面积：43000㎡ ＊社区中心建筑面积：15000㎡ ＊售楼中心建筑面积：6000㎡ ＊社区中心、幼儿园建筑面积：5000㎡ ＊菜市场：450㎡ ＊其他商业面积：33550㎡ * * 总体规划方案 教育配套设施：在项目周边建设一所中学和小学，在小区内规划两所幼儿园和社区活动中心。 其他配套设施：3个垃圾站、3个书报亭、2个公厕，1个菜市场。 公共建筑：在小区西南侧建小区大门、商业配套和售楼中心。 中心广场：在二环路和德苑公路交叉口建商业广场，规划一幢26层住宅和一幢酒店式公寓。 中心会所：在小区中心绿地建中心会所，设室外室外游泳池。 * * 总体规划方案 户型规划 根据安溪房地产市场特点和未来住宅的发展趋势，设计多层、高层、别墅三大类住宅，多层从二房、三房、四房到五房（楼中楼），面积77-170㎡大小不等；高层有三房二厅、四房二厅、四房半二厅等五种户型，面积从120-150㎡大小面积不等；别墅包括叠加、联排、双拼、独立四种，每种别墅设有两种户型，面积从200-380㎡大小不等。 * * 户型规划方案 * * 定价分析 定价方法 本项目将运用市场比较法对项目进行定价，即通过选取几个同类房地产项目进行比较分析，后对项目价格作适当的修正。从而确定本项目最终售价。 方法解释：取项目周边最具竞争力的几个项目，并对其项目各个因素进行评估得分，规定每个因素满分10分，得分的跨度最低0.1分，最高不超过10分。 * * 多层住宅价格分析 * * 高层住宅价格分析 * * 别墅价格分析 安溪市场上在售别墅只新加坡花园，只有一幢尾盘，而且是十年前产品，价格不具有参考性。 凤冠山庄别墅和龙湖山庄别墅处于规划阶段，价格没有对外公布。 根据本项目的特点和及目标客户群体初步确定别墅均价为2500元/平方米。 * * 商业价格分析 * * 销售周期及建设周期 目前安溪2003年销售量9.6万平方米，年增长率18%左右，2004上半年销售量达6.2万平方米，同比增长25%， 2003年全县空置商品房面积约5万平方米，同比增长5% ，年销售量扣除空置部分，预计年销售增长约20%，本项目通过有效的市场推广，年销售量估计