置业报告与压力测试(智慧的结晶).ppt

一、宏观分析 1、房价发展趋势分析 近二年，大中城市房价纷纷一定比例下降，尤其是北京上海这样一线城市，下降比例达到10%。 我们认为：从短期来看，今年全国房价或将断续下行；从中长期来看，房价会陆续上涨。 短期看房价 中长期看房价：房价会陆续上涨 从理论上：供求理论 2、先导区的发展规划 3、政府政策支持 二、选楼原因 三、微观分析 1、楼盘开发公司简介及分析： 2、楼盘简介： 项目完工鸟瞰图 3、楼盘地理位置分析 4、周边配套设施： 其他配套设施 ：岳麓山公园、南郊公园、洋湖垸生态湿地（16000亩）、白鹤自然生态保护区（5000亩） 5、交通： 5.2、住户出行： 902路主要站点：王家湾 、阳光100国际新城 、 南郊公园、新开铺路口 、省第二人民医院、黄土岭 、南门口 、天心阁、 地质中学、南湖大市场 等 918路主要站点：高桥 、德政园东 、长岭、雨花亭西、 新建西路口 、 长沙理工大学 、尚美医院(广厦新村)、 猴子石路口 、 南郊公园、 阳光100国际新城、 湖南工业职业学院 、湖南中医药大学 63路驶往新一佳方向 17路可达汽车南站、树达学院、汽车西站等 6、楼盘内部情况： 6.1、楼盘总体规划： 6.2、楼盘详细信息: 物业类别：住宅　　 主力户型：二居至四居82-160平米　　 装修状况：精装与毛坯　　 基础配套设施燃气：管道天燃气 开盘日期：2011-10 交房日期：2012 产权年限 70年 　　 装修状况：精装修,精装小户型供暖 建筑类别：多层、高层、 房屋属性：商品房 小高层　　 　　 建筑结构：框架　　 车位信息：1449　 (1:0.47) 规划户数 3059户 　 楼间距：60m 容 积 率：3.1　 绿 化 率：40.02 物业公司 长沙中海兴业房地产有限公司 物业费 公寓: 1.98元/平米/月 6.3、主打小户型： 附：样板间（90㎡）照片 四、置业计划单 单价（精装小户型80平米）：约6300元每平米 付款方式：按揭 折后总价：53w 首付：16W 时间：15年；月供：3336 贷款额：37W 其他代收费：共11140 契税：10600 产权登记费：80 国土登记费：100 印花税：无 抵押登记费：80 按揭公证费：200 维修基金：9309 首付合计：171140 五、小结：楼盘SWOT分析 17路，63路快线 912路，908路公交车 OPPORTUNITY： THREAT： 六、总结 附：相片 七、压力测试 2009年商业银行不良贷款情况  2000-2009 年我国商业银行房地产信贷规模  2009年商业银行拨备情况表  参照巴塞尔协议II，可以知道LGD的个贷取50%，EAD取贷款余额作为近似值，当PD取100%、50%、40%、30%时，根据2009年的数据，可计算得： EL=100%*50%*3.86万亿=1.93万亿 EL=5O%*50%*3.86万亿=0.965万亿 EL=40%*50%*3.86万亿=0.772万亿 EL=30%*50%*3.86万亿=0.588万亿 我国商业银行贷款损失减值准备金余额=1.55*4973.3=0.77086万亿 商业银行可承受40%左右的个贷违约率。 根据相关银行调研数据： 当房价下降10%，将有1.5%个贷违约率； 当房价下降20%，将有3.6%个贷违约率； 当房价下降30%，将有11%个贷违约率； 当房价下降超过40%，将有40%左右个贷违约率。 压力测试结果 1 楼盘整体生态环境优越 2 精装小户型整体性价比高，尤其是80平米小户型 3 开发商资金、实力雄厚，是房地产龙头企业，信用度高 STRENGTH： 现阶段交通不便 现阶段周围配套设施 不齐全 WEAKNESS 处于先导区，未来开发潜力大 若开发商未能兑现承诺，则会对小区居民生活的便利带来极大威胁 此房适合有车一族及较年长的群体居住。 此房周围自然环境较好，适合居住、疗养。 但短期内周围配套设施不齐全，交通不便， 对于无车上班族来说是个棘手的问题 宏观分析 开发商状况 楼盘内部分析 楼盘周边分析 设定压力情景： 1、轻度压力：假设房价下降10% 2、中度压力：假