[经管营销]2010昆明裕顺新天地项目产品建议方案49P.ppt

裕顺 新天地项目 产品建议方案 昆明房地产经纪有限公司 2010年3月 架构 项目定位 项目开发建议 架构 区域状况分析 市场状况分析 开发条件分析 项目SWOT分析 产品定位 项目市场定位 产品建议 Part1 Part2 项目定位 Part1 Diagram 2 Diagram 2 项目定位 一、区域状况分析 项目定位 Part1 区域分析 航空 新城 主城 呈贡 安宁 晋宁 海口 呈贡县概况 中国花卉第一县”、“亚洲花都”——呈贡位于高原明珠——滇池东岸 ，昆明东南部。 东经102°45ˊ－103 °00ˊ北纬 24°42ˊ－25 °00 ˊ 行政规划 全县辖四乡三镇36个社区居委会、29个村委会，155个自然村，国土面积461平方公里，耕地面积6241公顷，总人口15.81万人。 城市规划建设 根据昆明市规划，一湖四片+两大片区是未来大昆明的格局（如图所示），呈贡县位列其中。 1.1、城市现状 区域分析 呈贡的对外交通 距昆明市区仅12公里，是昆明市的近郊县。境内道路纵横交错：昆河、南昆铁路，昆洛、昆河两条国道，安石、昆玉两条高等级公路等穿境而过，自古以来就是滇南、滇东南通往昆明的必经之地，有省府“东南大门之称”。 项目地块位于昆明市呈贡老城兴呈路旁，距离昆明市呈贡老城中心约1公里。 总体看地块位于彩云北路与老城交接处，西临斗南片区，南接呈贡老城。 区域分析 1.2、项目所在区域在城市中地位分析 本案位于新城斗南片区，又是传统城区与新城区的交界处，距离新螺丝湾商圈仅2公里，在未来的大昆明格局中将受到新螺蛳湾商圈的辐射，商业潜力很大。 区域分析 1.2、项目所在区域在城市中地位分析 本案 新螺蛳湾商圈 三台山公园 项目临近三台山公园，可实现商业价值与城市人文景观良好嫁接。 区域分析 以昆玉高速为界，把呈贡分为呈贡新城和传统城区，可看出在以后未来的发展中，传统城区将与新城区相辅相成，共同发展。 1.2、项目所在区域在城市中地位分析 传统城区 昆玉高速西侧，以晨光路、古银路发展起来的传统的商业与居住中心。 新城区 位于昆玉高速东侧，依托未来的行政商务区、大学区、等新昆明的总体规划，在未来将成为昆明的新中心。 传统城区 新城区 本案 区域分析 新兴商业区 依托以建材为主（兴良建材城、顺达建材城、华怡酒店）建立起来的新兴商贸区。 传统商业区 以龙城购物中心、呈贡县百货大楼、信合购物广场、世纪华联购物广场为主的传统商业区。 本项目地处传统商业区域内，但随着城市商业的迅猛发展，传统商业与新兴商业日益交汇，最终将融合，本项目商业价值将得到最大释放。 区域分析 1.3、区域分析小结 呈贡县经济稳步增长，城市化进程不断加快 近年来呈贡经济保持稳定增长，随然城市发展偏重于呈贡新城，但老城依旧是目前的商业和文化中心，仍在不断扩大，为本项目带来很好的发展契机。 城市两大核心商业区辐射周边 城区的两大核心商圈，带动了区域内商业市场的繁荣兴旺。 本项目地处商业新兴地带，发展潜力巨大 位于昆洛板块与呈贡老城之间，发展前景优越。 未来昆明规划中呈贡老城的定位模糊 在未来一湖四片+两大片区的大昆明格局中，呈贡新城发展方向清晰，但老城在未来大昆明的发展格局中所处位置不够明确。 二、市场状况分析 项目定位 Part1 市场状况分析 2.1、呈贡县城区商圈分析 龙城商圈 地处传统市中心区域 主要区域范围：以呈贡百货大楼龙城购物中心、信合购物广场为轴心，辐射周边地区 世纪华联商圈 地处传统市中心区域 主要区域范围：以世纪华联购物广场为轴心，辐射周边地区 顺达建材城商圈 地处新兴商业中心区域 主要区域范围：以顺达、兴良建材城和华怡酒店为轴心，辐射周边地区 3条特色商业街区 主要分布于3大商圈周边，与商圈内商业设施形成互补 3大商圈与项目区域联系紧密，受可用土地限制较大，向外扩展成为必然。 市场状况分析 龙城商圈 以龙城购物中心、信合购物广场、手机大世界、呈贡百货大楼为主，聚集众多商业、餐饮服务、娱乐金融设施，形成繁华的商务服务中心。 市场状况分析 龙城商圈商业形态 占据呈贡县大型商业物业市场大部分份额，是目前最主要的商业物业聚集地。 百货商场— 超市量贩— 专业市场— 休闲娱乐— 龙城购物中心、信合购物广场、呈贡百货大楼 龙城商圈业态比例 竞诚超市、龙城针织超市 佳信电器、手机大世界 龙城娱乐城、龙城KTV 市场状况分析 世纪华联商圈 以世纪华联购物广场为中心，1平方公里范围内、民誉购物广场、呈贡文化大厦、呈贡影城、云南大药房、天苑宾馆等大型网点为主，以及集市街两侧中小网点的服务设施为辅，形成大兴综合购物中心、文化娱乐中心和服务中心。 民誉购物广场 市场状况分析