[管理学]06第六章投资性房地产.ppt

第一节 投资性房地产的确认和初始计量 一、投资性房地产准则制定的背景和影响 （一）制定的背景 1、房地产投资的普遍性 经济的发展和投资观念的改变 2、房地产投资的特殊性 高风险、高收益并存 二、投资性房地产的概述 （一）定义 是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 房地产的含义 土地和房屋及其权属的总称。 在我国，土地指土地使用权，房屋指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 投资性房地产的含义 指企业以投资目的、而不是自用目的持有的土地和建筑物。 投资形式：赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有。 （二）特征 投资性房地产是一种经营性活动 投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产 投资性房地产有两种后续计量模式：成本模式和公允价值模式 投资性房地产能够单独计量和出售 投资性房地产与固定资产的区别？ 1、持有目的不同。 投资性房地产的持有目的是为了投资，如出租的土地使用权；长期持有并准备增值后转让的土地使用权；企业拥有并已出租的建筑物。 固定资产的持有目的是为了生产商品、提供劳务、出租（不含投资性房地产）或经营管理而持有的。 2、物质形态范围不同。 投资性房地产仅包括房地产； 固定资产既包括生产经营办公用房地产，又包括其余如机器设备等为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计期间的资产。 3、核算方法不同。 投资性房地产可以采用成本模式或公允价值模式核算；  固定资产只能采用成本模式核算。 （三）范围 属于投资性房地产的有： 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权 企业拥有并已出租的建筑物 1、已出租的土地使用权 是指企业通过出让或者转让方式取得的，并以经营租赁方式出租的土地使用权。 （1）出让与转让的区别？ 从法律的角度来看，两者的当事人不同。 P68 【例题5-1】 （2）经营租赁方式租出 融资租赁租出不属于，另外计划用于出租尚未租出的土地使用权，不属于此类。 有偿取得的土地使用权 取得用于建造自用厂房等地上建筑物土地使用权 例1：公司于2007年1月1日取得乙公司一块土地使用权，用于自行开发建造厂房，由于该公司资金周转比较紧张，经与对方协商采用分期付款方式支付款项。合同规定，该土地使用权总价款为700万元，首次付款100万元，剩余款项每年年末支付200万元，3年付清。假设银行同期贷款利率为8%,不考虑其他税费。要求，根据有关资料计算土地使用权的现值、未确认融资费用采用实际利率法分摊，并编制相关会计分录。 　（1）土地使用权现值=100+200×（P/A,8%,3）=100+200×2.5771=615.42（万元） 未确认融资费用=700-615.42= 84.58（万元） （2）融资费用分摊按实际利率法 第1年：200×2.5771×8%=41.2336 第2年：[515.42-（200-41.2336）]×8%=28.5323 第3年：84.58-41.2336-28.5323=14.8141 ①首次付款时取得土地使用权 借：无形资产-- -土地使用权 6154200　　未确认融资费用 845800　　贷：长期应付款-- -乙公司 6000000　　　　　　银行存款1000000 ②2007年12月31日付款时　　借：长期应付款-- -乙公司 2000000　　　　贷：银行存款2000000　　　借：财务费用412336　　　　贷：未确认融资费用412336 取得用于出售房屋等地上建筑物土地使用权 例2：某房地产开发企业取得一块土地使用权用于建造对外出售的商品房，该土地使用权价款为200万元，以银行存款支付；商品房建造完工，经验收合格待出售，该商品房建造总成本为1000万元（包括取得土地使用权的价款）。要求，根据有关资料编制相关会计分录。 　（1）取得土地使用权时　　　借：在建工程-商品房 2000000　　　　贷：银行存款2000000 （2）结转商品房建造成本时　　借：开发产品-商品房　　　贷：在建工程-商品房 “开发产品” 会计账户 为了正确核算开发产品的增加、减少、结存情况，开发企业应设置资产类“开发产品”账户。 开发产品是指企业已经完成全部开发建设过程，并已验收合格，符合