[管理学]物业管理实务1-2章.pptVIP

（四）物业管理的基本特征 业主主导化 社会化 专业化 （六）物业管理的作用 1.完善的物业管理可以使物业保值、增值 2.物业管理改善人民群众的居住条件，提高人民群众的居住质量 3.物业管理维护了社区的安定团结 4.有利于改善经济结构和扩大就业 5.有利于推动社区文化建设 6.有利于形成良好的社会秩序 (二)现代物业管理的特点 1.突出了管理行为和组织体制的有机结合运作； 2.多种管理机制有机结合，促进微观物业管理机制的良性化； 3.将物业管理与人居问题同等对待的观念转变； 4.物业管理向综合化、专业化、网络化的方向发展。 第四节：物业管理的基本环节 1.物业管理的策划阶段 （1）早期介入：规划设计和建设阶段，从物业管理角度，提出合理化建议 （2）制定方案：确定管理档次、确定服务标准、财务支出预算 2.前期物业管理的准备阶段 （1）临时管理公约 （2）选聘管理企业 （3）物业租售代理 3.前期物业管理服务阶段 （1）物业承接查验 （2）用户入住 （3）产权备案和档案资料建立 （4）前期物业管理运作 4.业主自治管理阶段 （1）首次业主大会的筹备与召开 （2）物业服务企业的选聘 （3）开展正常物业管理 第二章：物业服务企业 第一节：物业服务企业的性质和类型 （一）什么是物业服务企业 是指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。 （二）物业服务企业需要具备的条件 具有相应的主体资格，享有完全的民事权利能力和行为能力，能够独立承担民事责任，具有独立法人资格 （三）物业服务企业的类型 1.委托服务型（实体性）：开发商委托或成立业委会后业主委托； 2.租赁经营型 3.委托代理型：只有管理层，不设或很少操作层。顾问或代聘监督。 （四）物业服务企业设立的程序 1.文件准备：《公司法》和《物业服务企业资质管理办法》规定的申请条件而准备相关材料； 2.工商注册登记和资质申请； 3.税务登记和公章办理 第二节 物业服务企业的机构设置 （一）物业服务企业机构设置的原则 （1）因事设职原则 公司有自己的经营管理目标，组织机构设置时必须以公司的总体目标为依据。组织机构的设置应该根据公司的目标而定，要因事设岗，因岗设人，绝不能因人设岗，以保证组织机构的合理、有效，经营管理的高效运作。 （2）分工协作原则 分工是现代化大生产的需要，协作则是现代化大生产的要求。分工能提高劳动生产率，而协作则可以发挥整体的效能。 （3）权责对等原则 权力是完成任务的必要条件。由于整个公司的权力和责任是对等的，因此，在进行专业分工时，委以责任必须同时委以自主完成任务所必需的权力，委以重任者，必须授予重权，不负责任者应削其权利。 （4）统一指挥的原则 任何一个人同时接受两个以上领导人的命令，必然会造成混乱和无所适从，因此，任何一个下级只能接受一个上级的直接领导 。 （5）经济原则 最求效率，合理人力资源成本 （二）物业服务企业组织机构的类型 第三节 管理处的组织架构与职责 （一）管理处（服务中心）的职责 1.全力做好公共服务工作 2.根据条件与业主需要积极开展专项服务和特约服务 3.组织业主和用户开展社区文化活动，促使住户间建立友好和谐的邻里关系 4.协助政府职能部门履行职责，进行社会综合管理 5.完成企业总部下达的工作任务 （二）管理处主任的基本素质 1.服务意识 2.沟通技巧 3.职业道德 4.自我完善 （三）管理处主任应具备的能力 1.专业能力 2.学习能力 3.计划能力 4.协调能力 5.组织能力 6.控制与督导能力 7.员工管理能力 8.与人相处和沟通能力 9.领导艺术 1.直线制 经理 管理 服务部 行政 人事部 管理处 作业组 作业组 作业组 作业组 作业组 作业组 作业组 作业组 作业组 适用：物业管理种类少、区域小、管理与业务比较简单的小型物业服务企业 2.直线职能制 经理 安全部 财务部 保安组 道路交通 消防组 办公室 人事部 工程部 机电设备 房屋维修 给排水组 适用：专业涉及面广、技术复杂、服务多样化与管理综合性强的大中型物业服务企业 3.矩阵制 适用：规模较大、物业管理服务的内容种类繁多，综合经营性较强、专业服务组较多的物业服务企业 总经理 项目部1 项目部2 项目部3 项目部m 职能部门1 职能部门2 职能部门n 权利——从权力的法律功能和社会价值的角度来说，权力是规定和隐含在法律规范中、实现于法律关系中的、主体以相对自由的作为或不作为的方式获得利益的一种手段。 义务——是设定或隐含在法律规范中、实现于法律关系中的、主题以相对受动的作为或不作为的方式保障权利主题获得利益的一种约束手段。 第四节 物业服务企业的权利和义务 参与和资质