工程维护手册.ppt

1.0佳兆业广场工程维护服务的基本要求 1.1大型设备完好率99%以上。 1.2商户特约维修及时,返修率不高于1%,公共维修当天完成,质量合格,返修率不高于1%。 1.3客户部和监控中心派发的特约维修单完成率100%,其它类维修单完成率98%以上。 1.4按计划定期对设备设施进行月/季/年保养,保养完成率100%。 1.5商户或顾客对工程设备(设施)的有效投诉每月不超过两宗,投诉处理率100%,满意率100%。 1.6重大安全责任事故为零。 1.0佳兆业广场工程维护服务的基本要求 项目说明 1.0佳兆业广场工程维护服务的基本要求 1.0佳兆业广场工程维护服务的基本要求 2.0公用设备（设施）管理 2.1公用设备（设施）管理规定 2.1.1目的 通过对公用设备设施的管理，使所有设备（设施）在使用过程中处于完好状态，满足服务的要求。 2.1.2 范围 适用于佳兆业广场相关的各类公用设备（设施）的管理。主要包括以下类别： 供配电系统设备：高、低压配电柜、变压器、发电机组、电气“三箱”（动力配电箱/柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜）及附属配套设备（设施）。 给排水系统设备：各类给排水水泵、加压气罐、阀门、管道及附属配套设备（设施）。 消防系统设备：电消防设备、水消防设备（消火栓及喷淋系统）、CO2（七氟丙烷）气体灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示及附属配套设备（设施）。电梯系统设备：各类电梯及其附属设备（设施）。弱电系统设备：电视、电话、网络设备、无线对讲设备；智能化系统（楼宇自动控制、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场、巡更）设备（设施）等。通风及空调系统设备：通风、空调设备及其附属设备（设施）。 2.1.3 职责 物业服务中心经理负责组织工程组有关人员对主要配套设施、设备进行接管验收及重大事项的对接、审批。 工程主管负责对设施、设备管理工作进行技术指导、监控、检查（稽查）、考核、业务联系及重大事项的审批、验收；负责组织重大设施、设备的故障抢修及事故处理；负责组织设施、设备大中修及更新改造计划的编制及实施。 工程组负责设备（设施）日常管理工作。工程主管负责编制设备（设施）定期保养计划，安排督促、检查设备责任人做好运行管理及维护保养工作。 设备责任人负责其责任范围内设施、设备的运行管理及维护保养（巡视检查、运行操作、运行状况统计分析、日常及定期的维护保养等）。 消防监控中心值班人员负责对设施、设备的工作状况进行24小时的监控，对监控到的异常情况及时通知工程组当班班长处理，并做好记录。 运行班人员对主要供配电设备、中央空调系统实施24小时运行监控制并抄录设备的运行参数。 维修人员负责对所服务区域公共设备（设施）的巡查维保工作及区域内商户的有偿维修工作。 2.1.4 工作程序 （1）标识： 所有的设备房须标识其名称，并确定设备责任人。 所有A类设备按系统或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及按照《机电设备编号管理规程》标识其设备编号等。 对正在维修或待维修或已停用的设施、须标识相应的警示牌或告示牌。 （2） 档案管理 工程组负责建立设备（设施）的技术资料档案及图纸档案，负责建立《机电设备台帐》，台账内容包括：设备名称、统一编号、型号、安装位置、启用日期、生产厂家名称、主要技术参数、主要零部件更换及大中修（改造）情况等。 工程主管负责指导、监督、检查设施、设备档案的管理工作，并对重要的档案资料备份、存档。 （3） 运行管理 工程组根据不同的设备（设施）的类别及工作分工负责确定各类设施、设备的责任人，设备责任人必须经过专业培训，具备相应资质，持证上岗，且应遵照相应的管理规定，并兼顾经济、合理的运行原则，做好运行管理工作。 因计划内检修保养（包括已知的市政原因），而影响设施设备正常运行的，须提前申报或告知经营公司物业管理部、并提前24小时通知相关商户；因突发事件或故障导致设备不能正常使用（如市政突然停水、停电、设备突发故障等），工程组应立即采取应急措施，并联系有关部门了解事件原因或组织修复、确定故障排除期限，同时知会客服组向商户做好解释工作。 （4） 故障维修（事后维修） 设备（设施）故障分为以下两类： A类故障：指运行监控或维修保养中发现的可以立刻排除的轻微故障； B类故障：指设备（设施）发生非正常损坏或责任事故而被迫停止运行或工作的一般或较大（重大）故障。 对A类故障由各工程组运行班人员（设备责任人）或设备维护保养人员进行现场排除后，将维修情况及结果记录在《设备设施故障登记及维修记录表》内。 对B类故障，一般情况下须即时组织维修，但对不会产生严重后果的或夜间发生的、且较小影响商户生活、工作的设备（设施）故障，可以延后组织维修。对B类故障维修前须填发《派工单》，对重要设施设备或影响范围较大的或存在