[财务管理]第八章 土地增值税法.pptVIP

* Chapter 8 土地增值税法 * （一）要进一步完善土地增值税的征收管理制度和操作规程，建立健全土地增值税的纳税申报制度、房地产评估规程、委托代征办法等。 （二）对在1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或立项并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，免征土地增值税的税收优惠政策已到期，应按规定恢复征税。 （三）针对当前房地产市场逐步规范，房地产投资商的投资回报趋于正常情况，各地要进一步完善土地增值税的预征办法，预征率的确定要科学、合理。对已经实行预征办法的地区，可根据实际情况，适当调减预征率。 （四）要继续加强与房地产有关部门的配合，严格按照财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局《关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》（财税字[1995]61号）、国家税务总局和国家土地管理局《关于土地增值税若干征管问题的通知》（国税发[1996]4号）、国家税务总局、建设部《关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发[1996]48号）等联合发文的要求，加强部门之间的配合和协作，共同搞好土地增值税的征收管理。 * Chapter 8 土地增值税法 * 二、房地产开发企业土地增值税清算 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号） 【实施日期】2007/02/01 （一）土地增值税的清算单位 　　 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 * Chapter 8 土地增值税法 * （二）土地增值税的清算条件 　　 ?1、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；　　 （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　 （3）直接转让土地使用权的。 　　 2、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 　　 （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 　　 （4）省税务机关规定的其他情况。　　 * Chapter 8 土地增值税法 * （三）非直接销售和自用房地产的收入确定 　　 1、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认： 　　 （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 　　 （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。　　 2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。　　 * Chapter 8 土地增值税法 * （四）土地增值税的扣除项目　　 1、房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据《土地增值税暂行条例》第六条及其《实施细则》第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 2、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 * Chapter 8 土地增值税法 * 3、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： （1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； （2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 　 （3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 　　 ?? * Chapter 8 土地增值税法 * 4、房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本