项目预判报告范本.pptVIP

主要汇报内容 项目概况 土地现状与土地储备 规划指标 周边市场状况 投资指标分析 综合分析建议 一 项目概况 中山路首尔大厦项目位于大连商业区的中心位置——青泥洼商圈，是商业地产的黄金地段，寸土寸金，紧邻大连商场、胜利广场、太平洋百货等等，几千家大小店铺云集与此，是大连市最为成熟的商业中心，也是大连市最繁华的中心地段，交通极其便利，四通八达，几十条公交线路通往市区各地，新建地铁中心站就在项目地下，与拟建项目直接相连。 一 项目概况 胜利广场 永高·香榭里 火车站 中心裕景 瑞士酒店 大连商场 金 座 广 场 劳动公园 规划地块 凯宾斯基 远洋洲际 友好大厦 地铁-胜利广场站 地铁-中山广场站 地铁-友好广场站 一 项目概况 二 土地现状与土地储备 项目名称：大连首尔大厦 地理位置：大连市中山路—昆明街—向前街合围地块 项目占地面积：约12,000平方米 项目内现在仅有一处大富豪娱乐场所（停业）待动迁。 合作方称：土地成本约4,000元/建面（包含动迁补偿和土地出让金） 三 规划指标 项目名称：大连首尔大厦 地理位置：大连市中山路—昆明街—向前街合围地块 项目占地面积：约12,000平方米 规划用地面积：约11,400平方米 容积率：12 建筑面积：地上建筑面积：约136,800平方米 地下建筑面积：约35,000平方米 总建筑面积：约171,800平方米 使用性质：商场、写字间、公寓等相关附属设施 建筑层数：地下3层，地上5层裙楼，38层主楼 公建与公建式公寓比例为7:3（大规函字【2008】124号文件确定） 四 周边情况 永高·香榭里 均价：1.2万元/平 占地：1.44万平 建面：8.64万平 商住公寓与写字间 户型：40-160平米 中心裕景 起价：1.85万元/平 占地：6.23万平 建面：80万平 公寓、酒店式公寓、写字间 户型：60-120平米 地铁-胜利广场站 地铁-中山广场站 地铁-友好广场站 胜利广场 火车站 金广 峰景豪庭 售价：2万元/平 占地：0.98万平 建面：7.8万平 公寓与高档住宅 户型：60-460平米 五 静态投资分析 土地面积 容积率 总建面 物业类型 比例 建筑面积 销售价格 保守方案 方案一 方案二 11,400 12 136,800 地上公建 70% 95,760 35,000 35,000 40,000 公建式公寓 30% 41,040 20,000 25,000 30,000 　 35,000 地下公建 　 35,000 20,000 25,000 35,000 　 测算假定销售价格 毛利润 毛利率 净利润 净利率 地上公建 公建式公寓 地下公建 保守方案 35,000 20,000 20,000 280,428 57.55% 139,276 28.58% 方案一 35,000 25,000 25,000 316,356 60.23% 153,179 29.16% 方案二 40,000 30,000 35,000 414,069 65.87% 188,522 29.99% 五 静态投资分析 保守方案 序号 项目 建筑面积（m2） 单价（元/m2） 金额（万元） 备注 一 销售收入 171,800.00 　 487,240.00 　 1 地上公建 95,760.00 35,000.00 335,160.00 　 2 公建式公寓 41,040.00 20,000.00 82,080.00 　 3 地下公建 35,000.00 20,000.00 70,000.00 　 二 开发成本 　 　 180,014.24 　 1 土地出让金 136,800.00 4,200.00 57,456.00 　 2 契税 　 　 2,298.24 　 3 四项建设费用 171,800.00 6,000.00 103,080.00 含大配套（按500元/建面计算） 4 开发间接费 171,800.00 500.00 8,590.00 按500元/建面计算 5 资本化利息 171,800.00 500.00 8,590.00 按500元/建面计算 三 营业税金及附加 　 　 26,798.20 按销售收入的5.5%计取 四 毛利 　 　 280,427.56 　 五 期间费用 　 　 12,181.00 　 1 　销售费用 　 　 12,181.00 按销售收入的2.5%计取 六 土地增值税 　 　 82,545.18 　 七 利润总额 　 　 185,701.39 　 八 所得税 　 　 46,425.35 按利润总额的25%计算 九 净利润 　 　 1