潍坊五洲时代广场商业项目定位及招商建议.docVIP

潍坊五洲时代广场定位 商 业 定 位 及 招 商 建 议 潍坊概况 潍坊市位于山东半岛中部，辖5区、6市、2县、三个市属开发区，总面积1.58万平方公里，人口850万，是世界风筝都和中国优秀旅游城市。潍坊是山东半岛的交通枢纽。境内有济青、潍莱、威乌、东青四条高速公路和胶济、胶新、大莱龙、益羊、青临五条铁路，全市公路通车里程7616公里，其中高速公路205公里。有潍坊港、羊口港两个国家二类开放口岸。潍坊机场已开通北京、上海、广州、海口等航线，是全国四大航空邮件处理中心之一。潍坊到济南、青岛机场仅一个多小时的车程。 潍坊经济情况 潍坊市经济在济南、青岛、烟台之后排列第四。在2003年实现主要经济指标增幅高于全省平均水平，GDP和规模以上工业企业销售收入过千亿元、2004年实现规模以上工业企业数量、增加值、销售收入、利税以及全社会固定资产投资、实际利用外资“六个两年翻番” 。 潍坊市是典型的三级城市房地产发展状态，地处山东半岛中部，位于沿海和内陆的过渡交界地带，属于繁华的环渤海经济圈南部地带的中心城市之一。 潍坊市以其较为深厚的工业底子，加上政府在快速的进行基础建设，老城区改造，促进了房地产行业的发展。按照潍坊城镇体系空间结构的“一主五副、一带两翼、奔海北上、鸢飞潍坊”的格局。潍坊将以中心城市为核心，构筑中心城市都市圈，包括寿光、昌乐、安丘、昌邑、滨海新城（海化开发区、央子镇组成），形成核心经济区，打造中心城市的半小时经济圈的未来规划。 三、潍坊商业市场分析 潍坊市商业传统久远，在清乾隆年间便享有“南苏杭，北潍县”之称，近年来潍坊的市场经济也在迅速发展。 其原有的工业基础和丰富的人口地域资源以及区位战略优势正被大力刺激，商业繁荣已成为推动潍坊经济全面均衡发展的一个重要路径。随着城市形象着力提升和综合实力的增强，潍坊大力发展商贸服务业的战略规划蓄势待发，行政中心东移，新区建设力度加大等原因，造成市区老商业中心有些地块老化，功能相对陈旧，位于市中心的这部分商圈逐渐暴露出了弊端。因此，结合目前现状，潍坊市也在积极创建具有自身特色的现代商业体系。而且我们从潍坊市“十一五”经济发展规划中可以看到，商业服务业将得到更多的政策支持。 潍坊商业概况： 2005年潍坊市商业物业市场供应量超过60万平方，各类在建、在售以及开业经营的商业项目超过15个，开工、开盘、在建的项目有财富广场、恒易星河轻纺城、风筝广场、温州商贸城、圣荣广场、泰华城三期、盛世豪庭、豪德光彩大市场、北王国际车城、利群百货、沃尔玛购物广场、北王国际数码港、广州汽配城等，而且这些项目规模大都超过3万平方，有的重点项目规模甚至超过10万平米，与传统商业物业相比，在规模及硬件条件上就已经具有很大优势。 1、产品形态多样化，品类及分布符合城市功能结构需要潍坊2005年投放市场的商业物业中，从类别上分，有符合商业形态发展趋势的大型集中式休闲购物中心，有继续走专一路线的百货、超市等商用物业，也有各类主题明确如汽配、家居装饰、纺织、数码等专业市场，还有社区商业步行街、奥特莱斯等新型商业形态； 从功能分布上，潍坊的商业项目基本符合城市结构的需要，体现在以满足市民日常消费需求的商业项目大多处于重要区位，如位于潍坊城市中心的财富广场、老城区中心的风筝广场等项目；而以服务城市及周边区域为主的各类专业市场、商贸市场则分别占据各个主要交通要道，如潍州路的北王国际车城、北王数码港、健康东街的汽配家居城、东风西街的豪德光彩大市场等。 2、东、西区域形成新老商圈格局 　伴随着东部建设的日益成熟，在新华路、北海路、胜利东街、东风东街、福寿东街、健康东街等地段，除了已经开业且经营颇佳的佳乐家超市、中百益家园外，相继开业了利群百货、圣荣名品折扣店、沃尔玛，在建的财富广场以及即将动工建设的汽配家居城等商业物业，形成了一个结构合理、业态先进、辐射面广、具有强大聚客效应的新商圈，与西部老商圈遥相呼应，成为繁荣潍坊商业、推动社会消费的两极。 3、品质提升，市场进入经营时代 同时集中如此供应量的市场必然导致激烈的竞争，而潍坊的市场环境和氛围带来的竞争结果就是商业项目整体品质的普遍提升。开发商对项目的打造也都精益求精，不管是前期的规划设计、工程建设，还是后续的业态招商、经营管理等环节，许多具有国际水准的商业细节如十八米宽室内商业主街、千平方中庭、沿河酒吧街、9米层高影院、3万平方停车场等在潍坊商业项目中相继出现。 一流的商业品质吸引一流的商家，山东银座把潍坊作为进军半岛城市群的桥头堡，将陆续在潍坊市区投资经营东西两个百货店和一个主力超市，大连万达及其合作伙伴时代华纳在财富广场投资建设目前省内唯一的五星级国际影院等事件就是潍坊商业进入精营时