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案例二十六： 全方位税收精细化管理带来节税效应 ——某房地产公司的税收筹划 一、案例背景。 公司概况 四川某房地产有限公司成立于1995年3月，经过11年的发展，现已成为集房地产开发、销售、物业管理为一体的综合性企业。随着企业规模的扩大、业务的增多，其涉税事项也变得更多更加复杂。根据企业内部资料，企业各种税负居然达到惊人的35%。因此，企业专门聘请了税收专家参与指导企业的纳税事宜。 （二）问题提出 房地产业所涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税等，房地产业的税收筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的经营特点进行具有自身特色的税收筹划。房地产业在2002年国家土地拍卖规定出台以前 ，房地产公司的土地来源于国家廉价的土地批租，企业获利丰厚，因此企业的成本（税收）管理没有得到应有的重视。2002年国家土地拍卖规定出台以后，企业认识到提高竞争力的核心之一在于全面加强成本（税收）管理。 二、案例解析。 筹划思路与方法： 1、利用土地增值税的临界点进行税收筹划 根据《土地增值税暂行条例》第8条的规定，有下列情形之一的，免征土地增值税；（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二个的：（2）因国家建设需要依法征用，收回的房地产。根据第7条的规定，土地增值税实行四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十；（2）增值额超过扣除项目金额百分之五个、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十；（3）增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十；（4）增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。 如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20％这个临界点上，可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》第6条的规定，计算增值额的扣除项目包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第7条的规定，这里的“其他扣除项目”为取得土地使用权所支付的金额以及开发土地和新建房及配套设施的成本之和的20％。 例1：该房地产开发企业建造一批普通标准住宅，取得土地使用权所支付的金额为500万元，开发土地的费用为100万元．新建房及配套设施的成本为1000万元，与转让房地产有关的税金为80万元，该批住宅以2410万元的价格出售。根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加扣（500+100+1000）× 20％=320万元，该房地产企业的增值率为（2410－500－100－1000－80－320）÷（500+100+1000+80+320）=20.5％，根据税法规定，应该按照30％的税率缴纳土地增值税（2410-500-100-1000-80-320）×30％=123万元。企业税后利润为2410-500-100-1000-80-320-123=287（万元）。 如果该企业进行税收筹划，将该批住宅的出售价格降低为2400万元，则该房地产企业的增值率为（2400-500-100-1000-80-320）÷（500+100+1000+80+320）=20％。根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为2400-500-100-1000-80-320=400万元。该税收筹划使企业减轻税收负担400-287=113万元。 2、利息支付过程中的税收筹划 房地产开发企业往往需要利用大量贷款，其中涉及到利息的支出，关于利息支出的扣除，我国税法规定了一些限制。《土地增值税暂行条例实施细则》第7条规定“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除，上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区，直辖市人民政府规定。”这里所说的（一）为取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。这里的（二）为开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费。建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。