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综合性地产项目可行性报告编写指引 目录 第一部分 项目概况 第二部分 项目出让条件(项目取得方式) 第三部分 市场分析 第四部分 规划设计初步分析 第五部分 工程开发计划及项目租售计划 第六部分 项目投资估算和资金筹措计划 第七部分 项目财务分析 第八部分 风险分析 第九部分 SWOT分析 第十部分 结论与建议 第十一部分 编写要点总结 报告内容分析 第一部分 项目概况 一、基本情况 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置； 项目区域未来规划简要描述（项目所处区域未来发展定位）； 四至范围； 土地性质（商业、办公、酒店等）； 规划设计条件（总占地面积、净用地面积、容积率、限高、公建配套、建筑密度、绿化率、其他）； 项目权属状况（合作项目包含此部分内容，包括项目权属，剩余土地使用年限、项目抵押情况等）。 报告内容分析 第一部分 项目概况 附图： 项目在该城市的区位图（标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物如市中心商圈、机场等的相对位置，与主要中心区域办公/商务/政府的关系）； 若项目在区县的还应另附上与主要城市的相对位置图； 区域规划图； 平面地形图（标记红线及相关数据）。 报告内容分析 第一部分 项目概况 二、宗地现状 项目地形地貌特征（坡度状况、水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘等，自然标高，与周边地势比较）； 地上附着物情况（拆迁：包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；高压线、垃圾处理厂、坟场、文物古迹等不利因素）； 地下情况（包括重要管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等）； 土地的完整性（有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地）； 地质情况（包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求）。 报告内容分析 第一部分 项目概况 附图： 地形地貌图（地形较复杂的项目需附，以反映宗地地形、山体、河流、沟壑等内容）； 地下状况图（包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等）； 项目现状照片（反映项目地形地貌、附着物情况、重要影响因素等）； 如有，Google Earth 图（标记项目大致红线）。 报告内容分析 第一部分 项目概况 三、项目综合定位 结合地块基本情况分析，对项目的总体定位做阐述，并对各类型物业的布局、体量及产品比例、高、中、低的档次进行简要分析。 四、规划技术指标 各类型物业分项的规划设计条件（占地面积、容积率、地上、地下建筑面积、地上、地下车位数量、限高、建筑密度、绿化率、其他等）。 (如果项目简单，项目综合定位可以与规划技术指标合并拟写) 报告内容分析 第一部分 项目概况 规划技术指标表 报告内容分析 第一部分 项目概况 五、项目周边配套 （一）周边步行范围内的社区配套 交通状况 公交系统情况，包括主要线路、行车区间，站点位置等； 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程； 大型购物中心、主要商业，高档写字楼等； 文化、体育、娱乐设施； 公园； 其他。 报告内容分析 第一部分 项目概况 附图： 交通状况示意图（包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统）； 生活设施分布图，具体位置、距离。 （二）宗地周边步行范围外但可辐射范围内主要社区配套现状 报告内容分析 第一部分 项目概况 六、项目周边环境 治安情况 空气状况 噪声情况 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 周边景观 风水情况 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。 其他 （根据个案特性描述，没有的可以不写） 报告内容分析 第一部分 项目概况 七、大市政配套 道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。 报告内容分析 第二部分 项目出让条件(项目取得方式) 一、 招拍挂项目取得方式（上海范本） 1、出让方式及报名条件 招标/拍卖/挂牌 时间 竞买/投标人资格 报名条件 2、出让程序 招投