中东通化滨江不夜城策划方案市场部分.ppt

（二）区域内在售商业情况 一次性9.7折、按揭9.9折 151套/97套 销售率35% 11350元/㎡ 23-220㎡ 主力面积 40-70㎡ 滨江商业 项目名称 面积 开间 进深 举架 成交均价 推出量/剩余量 优惠 中盛波尔多小镇 150-300㎡ 4.6-9m 16m 4m（上层） 4.5m（下层） 7600元/㎡ 22套/15套 销售率31% 一次性9.5折（只接受一次性付款） 龙湾会馆 120-318㎡ 4-10m 16m 3.5m（上层） 5m（下层） 10670元/㎡ 30套/15套 销售率50% 一次性、按揭均9.7折 2012年计划 二期商业产品信息未定 二期商业20套 分析： 目前区域内在售商业的产品形式为临街两层社区型商业，本案为餐饮主题的地下商业与地上商业结合的商业街形式，从产品形式上看，本案处于劣势； 从推出量以及销售量来看，在售参考楼盘商业产品的推出量较少。整体看商业产品去化较为缓慢，其中龙湾会馆销售率达到50%，但是其开盘时间为2010年12月，销售周期较长，由此可见，区域商业环境、氛围不成熟，买家信心不足； 从单价方面看，本案产品单价高于其他参考楼盘，并且产品形式上本案不占优势，故此，本案产品去化难度更大； 从竞盘2012年计划推出量看，区域内仍然以住产品宅销售为主，商业产品的推出量较少，整体区域商业销售环境不容乐观，市场销售氛围的不足，影响买家对本项目商业的关注及认可。 小结： 通过以上对竞盘的分析，对比本案商业产品，本案优势体现不明显，影响本案产品去化的因素主要有以下几点： 1、产品形式不利于去化； 2、单价高； 综上，区域商业环境、氛围的不成熟，以及存在上述影响本案产品去化的因素，因此，2012年本案产品去化的难度比较大。 第三部分 项目评估 通过以上对政策影响、项目自身及区域整体竞争环境的分析，评估本项目现阶段的核心优势与问题如下： 核心优势： 地段（未来商圈巨大的发展及升值价值）； 核心劣势： 产品自身存在较大抗性（价格抗性，产品设计抗性）； 核心问题： 客户对本案产品的信心不足。 * * * * 中东通化【滨江不夜城】项目 2012年策划方案市场部分 大禹智业机构 2011年12月29日 前言： 此报告主要以中东通化不夜城2012年年度工作目标为核心，通过总结政策对市场的影响，结合滨江商业2011年销售情况，以及区域内商业在售项目销售情况的总结分析，找出项目2012年销售目标完成的核心优势及问题，为项目2012年整体营销策略提供相应的市场依据及建议。 第一部分 项目目标 第二部分 针对目标进行项目分析 目 录 第三部分 项目评估 第一部分 项目目标 项目2012年年度目标： 实现中东不夜城项目剩余产品2012年去化90% 即完成滨江商业2614㎡，健身中心3862㎡的销售任务。 第二部分 针对目标进行项目分析 一、政策环境影响 2011年政策频出，总体说来可以将其重点归纳为： “双限”、“三调”、“一提高”即： “双限” 限购——已拥有两套及以上住房的长春市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非现住地户籍居民家庭、无法提供l年以上现住地纳税证明或社会保险缴纳证明的非现住地户籍居民家庭，将不能再在现住地内购房。 限贷——对已经有两套贷款的购房者，限制进行第三套房的贷款。 “三调” 央行7次调整银行存款准备金率：现在为21%。 3次上调人民币存贷款基准利率：存款基准利率为3.50%；贷款基准利率为6.56%。 2次上调个人住房公积金存贷款利率：五年期以下（含五年）为4%；五年期以上为4.5%。 “一提高” 大型银行做按揭贷款，首套房首付30%、二套房首付60%，且利率都较基准利率上浮10%—50%不等。 当前，国家房地产调控政策频出以“双限”、“三调”、“一提高”为调控主旋律，房地产市场依然笼罩在买家观望情绪浓，整体不乐观的氛围之下。其中“一提、双限”政策对住宅物业影响大，对商业物业影响相对较小；“三调”则对整个商品房市场存在较大影响，主要体现在开发商资金紧张，购房者贷款难、还款压力增大。加之政府已明确表态2012年新政将继续延续，执行力度也会进一步加强。预计2012年上半年房地产市场将会一直延续2011年年末的冷清态势，下半年是否会有转机，还尚不明朗。 因此，从政策角度看，政策对本项目2012年目标的完成影响不大。 二、项目自身情况 （一）可售产品情况 备注： 本案一期商业2010年共计剩余28套，2010年销售14套，2011年销售9套，截止2011年12月所有一期商业剩余产品已全部进行抵账处理。目前一期商业已经交房，但基本无经营。 滨江商业2011年10月29日开盘当日共计推出151