[管理学]新旧CBD在密集性的区别.docVIP

　商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。 商业用地，是指用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所，如用于建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院和俱乐部等用地。土地市场 是指土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。土地市场也称地产市场。土地市场中交易的是国有土地使用权而非土地所有权。土地市场中交易的土地使用权具有期限性。我国土地市场有三种运行模式：一级市场即政府出让市场，是指政府有偿、有期限的出让土地使用权的市场；二级市场是指土地的作用权转让市场；三级市场是指用地单位土地作用权的有偿转换。土地市场具有以下特点 :(1) 地域性。由于土地位置的固定性 , 使土地市场具有强烈的地域性特点。在各地域性市场之间相互影响较小 , 难以形成全国性统一市场。 (2) 不充分性。土地市场参与者不多 , 市场信息获得较难 , 使土地市场的竞争不充分。 (3) 供给滞后。土地价值较大, 用途难以改变且开发周期较长。土地供给是根据前期需求确定的 , 当市场需求发生变化时 , 土地供给难以及时调整。 (4)供给弹性较小。从总体说上 , 土地资源一般不可再生 , 土地自然供给没有弹 性 , 土地的经济供给弹性也相对较小。在同一地域性市场内,主 要由需求来决定。 (5) 低效率性。土地市场是地域性市场 , 参与者相对较少 , 投资决策受价格以外因素影响较大 , 而且同一用途不同区域的土地具有较小的替代性 , 因而土地市场相对一般商品市场来讲 , 交易效率较低。(6) 政府管制较严。土地是一个国家重要的资源 , 其分配是否公平有效 , 对经济的发展和社会的稳定具有十分重大的作用 , 因而各国都对土地 的权利、利用、交易等作较多的严/view/131384.htm 土地的一、二、三市场土地一级市场 　　土地一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的 市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集 体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以 是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级 市场是由国家垄断的场。土地二级市场 　　土地二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成 的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通 领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市 场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行 交易的市场。土地三级市场 　　土地三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房 地产转卖或转租的市场。也就是房地产再次进人流通领域进行交 易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。土地权属是指土地产权的归属，是存在与土地之中的排他性完全权利。它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权和他项权利。目前，中国土地权属单位主要有以下几种：①乡、村集体经济组织；②依法直接从国家取得国有土地使用权的单位和个人；③使用集体土地进行非农建设的单位和个人；④跨地区国有工程设施一般以业务主管机关为土地登记单位。非法占用、买卖、租赁土地形成的用地单位，均不能成为土地权属单位。土地权属变更一般有以下几种情形：①依法征用或划拨土地，依法有偿出让、转让土地；②新建、扩建、改建、买卖、继承、赠送、交换、分割地上建筑物或其他附属物；③依法增减、交换、调整土地或分割、合并土地；④机构调整、企业兼并；土地使用权的收回。/view/36225.htm影响商业用地价格因素 　　1.一般因素 　　(1)自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件等; 　　(2)社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等; 　　(3)经济因素：城镇的性质与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收人水平、产业结构与商业服务业的发展前景、此类市场状况等; 　　(4)行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策等。 　　2.区域因素 　　(1)自然因素：区域在城镇中的位置等; 　　(2)社会因素：常住人口及流动人口数量、社会人文环境等; 　　(3)交通状况：街道状况、道路状况与交通便捷程度等; 　　(4)基础设施状况：供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施与公用服务设施状况等; (5)商业繁华程度;距商业中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量等，　(6)行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等; (7)环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等　3.个别因素 宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状