中国条件超强土地需要.docx

上海丽仁行房地产经纪有限公司中国条件超强土地需要-丽仁观点大规模人口流动、显著的国民经济结构变化，不但刺激起对居住、建设用地的强烈需求，而且还在中国条件下使之趋向于不受、少受土地相对价格约束的“需要”！　　上海丽仁行房地产经纪有限公司研究院称：我们概述农村宅基地的产权特征。那本是盖农宅非用不可的土地，在1961年被宣布归集体所有，从此也服从按成员权分配的集体逻辑。不过它与农地尚有些许不同：一旦分给农户，基本长久使用，不因社区人口变动而调整；加盖其上的农宅是私有物业，允许租赁和买卖；在“地随房走”的情况下，宅基地在事实上可转让。　　舞台铺设妥当，但等大戏开演。不过，还需要一个实际力量的推动，宅基地才领跑于农地转让，成为特定产权制度下工业化、城市化加速的一台重头戏。此推动力，不是来自任何论者和批评者的个人好恶，而是城乡不同土地资源的相对价格，在工业化、城市化大潮中悄悄发生的大变化。　　让我引两组数据吧。先看流动人口，其统计定义是在非户籍所在地生活了6个月以上的人口。2011年我国流动人口总数达2.3亿，其中78.8%在东部地区，80%在大中城市，44%在省会城市、计划单列城市和直辖市。从2000年到2010年，北京总人口增长了41%，上海增长了37.5%，天津增长了29.3%。同期全国城镇人口增长了多少呢？平均只有5.8%。　　再看经济增量。从1990年到2000年，我国按1990年不变价计算的GDP增加了3.9万亿,其中87.5%来自二、三产业。从2000年到2010年,按2000年不变价计算的新增GDP21.5万亿,其中94%来自二、三产业。从1990年到2010年一起算,总共新增GDP30.4万亿,其中91.6%来自二、三产业。　　把以上人的活动和经济活动，投影到土地上，会有什么结果？结果就是不同用途、处于不同位置的土地，相对价格发生急剧的变动。想想看啊，很多原本生于外地的人口要流向某个空间位置，对该位置的土地需求挡也挡不住地要旺起来的。横竖你要来，他也要来，大家都要来，于是争房争地，一位难求，房租、房价、地价当然在竞争中被抬升。　　产业活动一样，也是要占土地的。二、三产业的增量占GDP增量的90%以上，是什么概念？就是国民经济越来越靠二、三产业推动，结果就把二、三产业用地的需求大幅度拉了上来。农业当然也要占很多土地，无奈农业在经济增量中的份额走低，所以就算占地面积不少，但对农地的需求却不升反降。相对需求的变化，出现了不同土地相对稀缺性的变化：二、三产业占用的建设用地，稀缺程度上升，农地的稀缺性，相对下降。　　如果有一个大体完备的土地市场，那么以上需求变化、相对稀缺性的变化，会直截了当地反映到不同用途、不同位置土地的市价上。有一点很重要，相对价格的变动，既反映需求，又约束需求——由于大家都想要的土地价格上升，对土地需求的量就受到抑制。当然，还有一个效应，土地价格上升了，一般也刺激土地供应量的增加。　　问题是在我们这样一个转型经济里，并没有一个现成的城乡统一的土地市场——它还有待在深化改革中慢慢发育哩！实际情况是，1987年在开放、外资进中国大潮的逼迫下，城市好歹还有一个“先国有化、再市场化”的制度空间，但凡土地明确为国有的，就可由城市政府拿出来公开拍卖或协议转让。在此范围内，土地的相对价格变化反映着需求的变化，同时也约束着对土地的需求。例如我们都见过，居民争购物业之处，房价拉着地价上涨。开发商再要多“拿地”，非付出高于昔日的代价不可。　　但是属于农村集体的土地，却囿于“社员自用”和“不得自由转让”的法律和习俗，基本被隔绝在土地市场之外。于是，人口大规模流动、国民经济结构变化对集体土地需求的变化，就无法通过相对价格的灵敏变动来得到表达。　　经验说，倘若“价格不管用”，经济变化的压力就可能寻找其他途径来“管用”。我的观察，农村集体土地，特别是可转为非农业用途的土地数量，就构成一个替代性的突破口。这是说，当价格不管用的时候，数量就管用——横竖价升刺激土地供应，而多从农村获得土地的量，等于也是对某些用途、某种位置的土地之升价，作出的合乎市场机理的反应。　　这中间当然有“扭曲”。关键的一点是，以价格反映需求变化，对商品数量的需求本身尚受价格的制约，倘若货币购买力不足，那么“需要”再强烈，也大不到哪里去。可是一旦价格不管用，人们对土地数量的“需要”就摆脱了以上限制，再也不受自己的收入、购买能力或融资能力的约束。简单推断，价格管用的需求量一般是小于价格不管用的“需要量”的。　　于是我们观察到，大规模人口流动、显著的国民经济结构变化，不但刺激起对居住、建设用地的强烈需求，而且还在中国条件下不断放大着此种需求，使之趋向于不受、少受土地相对价格约束的“需要”！这里，需求和需要，虽然仅一字之差，但约束条件天差地别，作为经济行为的后果就失之千里。