税法与纳税会计实务第9章_税法与纳税会计实务教材教学课件.ppt

税法与纳税会计实务第9章 课件;第九章 土地增值税法及会计处理;第一节　土地增值税概述 一、土地增值税的纳税人及征税范围 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物 并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的 一种税。 （一）土地增值税的纳税人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及 其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。 （二）征税范围 1.征税范围的界定 (1)对转让国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的行为征税。 (2)对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税 (3)对转让房地产并取得收入的行为征税。 2.属于土地增值税的征税范围有： (1)以出售方式转让国有土地使用权的 ;（二）征税范围 2.属于土地增值税的征税范围有： (2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的 (3)存量房地产的买卖 (4)因房地产抵债而发生房地产权属转让的 (5)房地产的交换且交换双方又取得了实物形态的收入 (6)对投资、联营企业将以房地产进行投资、联营再转让的 (7)合作建房建成后转让的 3.不属于土地增值税的征税范围有： (1)房地产的继承、赠与、出租 (2)房地产的代建房行为以及房地产因重新评估而发生的增值;二、税率 土地增值税实行四级超率累进税率： 土地增值税四级超率累进税率表 ;三、应税收入和扣除项目的确定 （一）应税收入的确定 应税收入是纳税人转让房地产取得的全部价款及有关的经济收 益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。 （二）扣除项目的确定 1.取得土地使用权所支付的金额 （1）纳税人取得土地使用权所支付的地价款。 （2）纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 2.房地产开发成本 （1）土地征用及拆迁补偿费。 （2）前期工程费。 （3）建筑安装工程费。 （4）基础设施费。 （5）公共配套设施费。 （6）开发间接费用。 ;（二）扣除项目的确定 3.房地产开发费用 房地???开发费用包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理 费用和财务费用。 4.与转让房地产有关的税金 与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、 印花税、城市维护建设税及教育费附加。 需要特别注意的是：房地产开发企业的印花税因列入管理费用 中，故在此不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此 扣除。 5.其他扣除项目 对专门从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付 的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。但此条优惠只适 用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。 ;（二）扣除项目的确定 6.旧房及建筑物的评估价格 转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权 所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴 纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。 四、税收优惠 （一）建造普通标准住宅的税收优惠 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20% 的，免征土地增值税； （二）国家征用收回的房地产的税收优惠 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。;（一）增值额的确定 4.纳税人有下列情形之一的，由税务机关按照房地产评估价格 计算征收 (1)隐瞒、虚报房地产成交价格的； (2)提供扣除项目金额不实的； (3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由 （二）应纳税额的计算 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定税率 计算征收。计算公式为： 应纳土地增值税税额＝(每级距的土地增值额×适用税率) （1）增值额未超过扣除项目金额50%时　　 土地增值税税额＝增值额×30% （2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%　　 土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%;（二）应纳税额的计算 (3)增值额超过扣除项目金额100%未超过200%时 土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15% (4)增值额超过扣除项目金额200%时　　 土地增值税税额＝增值额×60%－扣除项目金额×35% 在实际工作中，土地增值税常用简便方法计算，公式如下： 应纳土地增值税税额＝增值额×适用税率