日芜湖恒大华府营销策划方案.ppt

*;*;*;*;*;一、9月份项目推广汇总;*;*;*;*;*;*;*;*;二、9月份项目销售分析——客户来访;二、9月份项目销售分析——未成交客户分析;1、楼层不好的抗性客户：10月份28#、29#楼将全面销售，对于认为目前楼层不好的客户，可以全力推向28#、29#楼，加快28#、29#楼销售； 2、不急于购房的客户：利用政策利好的机会，分析楼市大趋势以及利用市场回暖的事实，结合政策销售说辞，减弱抗性，同时借助“金九银十”传统的热销话题炒作，告知9月10月是传统的购房良机，另外利用恒大集团10月促销政策砝码，控制议价空间，形成逼订； 3、单价、总价高问题：借助多种分期付款的优势政策，化解首付资金困难问题，针对刚需客户或者月供问题较大的客户，可告知项目后期有精装小户型推售，保持有效的沟通和联络；时刻关注楼市有利政策及竞品项目的市场变化，形成完整的应对说辞； 4、交房时间问题：利用市场上都是期房进行引导，精装房拎包入住，省时省力，即使市场上有准现房或者现房，足以说明他们销售的不好，小型开发商开发品质客户不放心。 5、区域不认同问题：从城东发展的远景阐述城东未来发展的空间巨大，利用典型的城市发展给客户描述远景，可结合中国近年来城市化发展远远大于过去，改变客户传统的观念，用促销政策及产品的性价比打动客户。;二、9月份项目销售分析——客户成交明细;;*;*;九月份市场扫描;*;10月份营销目标;*;剩余11套，价值约1000万（截止9月18日，不含样板间）;如何组织货量，支撑10月份销售任务？;针对一期：钜惠清尾，利用“特价房”“一口价”实行强销清尾 ◆1#、2#、30#楼沿街，2#楼在售剩余9套均在5层以下，1#、30#楼房源 面积较大相对2#楼讲对客户购买力要求高，但强购买能力的客户，对沿街楼栋抗性较大，故不建议1#、30#楼在目前小户型未销售的情况下放开销售； ◆26#楼东单元可售25套，面积200平，对客户需求能力要求高，9月份截止19日去化2套，需求客户有待深度挖掘，故不建议26#西单元放开销售； 针对28#、29#楼：强势去化，利用价格杠杆，辅助2#楼低层去化 ◆28#、29#楼：建议28#楼东单元11套进行销控或利用价格杠杆，形成开盘西户及中间户型率???去化；同时利用价格杠杆或开盘当天的阶梯式优惠，形成6层以下房源快速去化； ◆29#楼与2#楼都沿赤铸山中路，29#楼北户景观优势明显，目前2#楼剩余9套，均在5层以下，29#开盘时适当拉高5层以下的楼层价格或5层以下楼栋的优惠力度减小，使得与2#楼剩余楼栋房源单价形成对比，在价格杠杆的作用下，率先实现2#楼售罄；;针对二期房源：释放产品信息，储备优质客户 ◆11#、12#、14#、15#，共计面积30045.6㎡，共计240套，标准层面积约125.19㎡； ◆16-19#楼，共计面积45775.35㎡，共计435套，标准层面积约81-132㎡； ◆21#楼，共计面积14568.3㎡，共计150套，标准层面积约81-132㎡； 从施工进度看： 二期工程处于土方、打桩阶段，建议加快16-21#楼施工进度，提前小户型入市时间，改变楼盘目 前大面积、高总价的现状，丰富产品面积段，有效组织房源进行销售；;下期房源命名建议;抢资源： ◆十月开盘或加推楼盘活动较多，增加派单量，推广无缝不入，执行落地有声； ◆秋季企业或协会活动较多，加强拓展形成资源嫁接，活动植入等，直接或间接抢占客户资源；;10月份重要时间节点建议;引起市场关注 塑造项目形象 确定项目市场占位;28#楼景观区位优势，户户看湖，家家有景，突出29#楼南北视野开阔，是社区中楼间距最大的楼栋之一，最大可达约106米，以360度瞰湖“楼王”包装28#楼，以高性价比“阔景豪宅”包装29#楼；;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;建议10月份在高端写字楼及娱乐场所，增加挂壁画面 时间建议：10月中下旬 区域：芜湖市中心 例如：芜湖星光灿烂娱乐会所;高端消费品覆盖;加油站广告+道旗+公交站牌;增加主流报刊版面投放;*;*;第一周：9月30日-10月7日 双节8天乐，天天中大奖;第二周：10月14日，神奇魔法 神秘之旅;第三周：10月20日，振元堂 秋季 养生讲座;第四周：10月28日，舞动青春 舞动生活;*