上海市福华苑二期营销提案报告.ppt

福华苑二期营销报告 项目概况 项目名称：福华苑二期 项目地址：斜土路、肇家浜路、瑞金路交汇（小路：合宝路、正阳路交汇） 项目占地：7262㎡ 总建面积：28250 ㎡ （计入容积率面积） 可售约2.2万㎡ 楼高 ：14F 容积率 ：3.9 车位数量：151个 （地上：12个、地下：139个） 规划产品：酒店式公寓、商铺 规划面积：一室户为主、4套可售商铺（458 ㎡） 远雄徐汇园 开发商 ：远雄集团 物业管理：远雄集团 位置 ：徐汇区斜土路128弄 占地面积：22434平米 总建面积：60198平米（其中住宅43296平米，四栋17-25F、商铺1栋） 规划户数：381 容积率 ：2.59 产品类型：精装修住宅小区 规划面积：70-290平米（E座：70平米1房、 125平米2房、） 均价 ：60000-70000元/平方米（含6000元/平米装） 总价范围：400万-900万 物 业 费：5元/平方米·月 开盘时间：2010.10.18 入住时间：2011.12 公开日期：2010.10.18 销售情况：目前推出E座，销售情况良好，推广力度不大。 汇峰鼎园 开 发 商：上海汇峰房地产开发有限公司 物业管理：开发商下属龙之梦瑞峰酒店管理公司管理 位 置：肇家浜路9弄、售楼地址：斜土路1077号 占地面积：22434平米 总建面积：20万平米（8栋高层物业） 5栋酒店式公寓分布： 肇嘉浜路：上海徐汇瑞峰大酒店 斜土路：上海鼎园瑞峰公寓酒店 3栋出售的高级公寓） 总户数：1365 容 积 率：4.0 产品类型：酒店、酒店式公寓、公寓 公寓均价：50000元/平方米，5F：50000、30F：52000、37F：57000） 总价范围：600-1000万（去整估算数值） 物业费用：5元/平米/月 销售情况：现房尾盘销售中，余屋：10F以下2房、30F以上2/3房，2房118平米，3房168平米 日月光广场 开发商 ：上海鼎荣房地产开发有限公司 位置 ：卢湾瑞金二路450号（近徐家汇路） 总建面积：72万平米（总） 规划楼层：地下有4层，地上22层，共26层 产品类型：商业广场、商铺、写字楼、住宅 开间面积：50平方米-1400平方米 商业经营面积：40元/平方米.天(均) 两栋29层的酒店式公寓（未售）。 公开日期：2010年4月30日日月光中心广场盛大举行落成典礼。 卢湾区重点规划建设的新型商业中心，比港汇更大。达到14.8万平方米的国际购物中心； 共地下空间4层，3－B为4万平方米的停车场； 地下二层为地铁站厅及餐饮、数码商业业态；地下一层为服饰、皮具、箱包等。 地上一层到五层以6800平方米超大型内广场为中心。 整个中心广场还包括一栋31层的5A智能写字楼 ???? 根据华美达、鼎园酒店式公寓总结： 本区域租客基数大、品质高 好的品牌、品质高的酒店式公寓，回报率高 以奢华、高端五星级酒店式公寓生活方式为主要诉求主题 以核心环境营造为表现舞台、以活动营销为主要推广形式 以直覆媒体和口碑传播为主要通道，以场所精神展现为投资引导 根据项目销售节点，我们的企划推广路线图如下： 邀请一些奢侈品品牌VIP客户及沪上名流参加马爹利品尝酒会 既充分展现了本项目的尊贵、奢华生活方式 同时也为项目的开盘烘托气氛，形成一炮即红的销售局面。 企划推广主轴 先声夺人 尤物移人 锋芒逼人 形象导入 产品公开 销售维持 强势引导 体验俘获 威逼利诱 阶段 目的 方式 传承解放报业精神，并快速建立解放置业品牌高度 外延本项目奢华高端的产品品质，获得意向客户圈层的认同，形成一定购买力 以营造高端活动事件为媒介平台，借助上海国际化及浙江商业的渠道，逐步将徐汇尊廷项目一炮而红 1 3 2 企划推广主轴 为让本项目快速抢占市场认知度，并形成一定的口碑传播。在开盘前将采用户外、SP活动、解放报业等相关纸质媒体、网络媒体等，预计占总体推广费用的55%； 在热销期间，采用SP活动，解放报业等相关纸质媒体、网络媒体等，预计占总体推广费用的30%； 在项目尾盘销售阶段，因具有一定市场认知度，采用小众媒体通路等媒体，预计占总体推广费用的15%. 企划推广费用 根据本项目10亿总销金额，1%的推广费用，本项目的广告投入费用为1000万。 先声夺人 媒体见面会场建议 兰会所 事件营销之一：“兰会所”媒体见面会 顶级会所 名人借势 新闻