上海朱家角东方港湾商业定位思路41p.pptVIP

项目素质分析 普通游客观光度假的海湾Patong Bay Patong Bay是游客最集中、最热闹的海湾。Patong Bay的作用是为游客提供吃、住、行和娱乐服务，是整个普吉东部度假海湾中唯一具有城市型度假特色的海湾。针对游客的活动主要集中在滨海和街区的特点，Patong Bay在滨海第一线主要是酒店，而各种商业、饮食和娱乐服务设施则沿各街道向内部沿伸。 这样的布局有以下几个优点：一是既充分发挥了沿海沿街的经济作用， 避免了非公共设施挤占海湾，将海湾最大限度的留给游客；二是创造了热闹的旅游气氛，将游客吸引到海湾；三是沿海低层、体量小的商业娱乐饮食建筑能避免摭挡观海视线；三是加大通海街道密度并沿街布置商业饮食设施，能将游客吸引到整个镇区中来，造成整个镇区的旅游气氛，使人感觉到整个镇区无处不在为旅游服务。 普通游客观光度假的海湾Patong Bay 富人旅游度假的海湾Laguna Laguna大小与Patong Bay海湾大小差不多，但远离居民点，自然环境是前有海湾后有湖，类似亚龙湾和后海，自然环境优越，这里规划功能上是高档次的旅游度假海湾。 Laguna共建设了五个星级度假酒店，主要接待富有的国外游客。因此在规划上则强调了海滩与酒店相融合，利用海滩来体现滨海度假酒店的特色和档次。这里的酒店均建在滨海一线，海滩主要是为住店的游客服务的（当然沙滩是开放的，不存在象亚龙湾不让进的情况），没有多少商业设施，只有一个为酒店配套的商业街，商业气氛也差。 项目素质分析 项目素质分析 基本上形成海湾－酒店－道路格局。这样的规划布局的优点是：一是虽然沙滩是开放的，但由于酒店建在海湾一线，无形中感觉到沙滩成为酒店的一个设施，使酒店的滨海度假特色能充分体现，提高了酒店的档次和知名度； 二是酒店和沙滩之间无道路分隔，能使酒店建设景观与海景相互借景，形成协调的滨海度假景观，如果道路从酒店和沙滩之间经过，容易给人酒店景观与海景相互分离的感受； 三是道路后移，能使过境游客和居民不进入酒店区，使酒店区保持一定的宁静和私密性，使住店的游客能轻松安静的度假休闲； 四是这样的格局尽管游客不如Patong Bay多，但由于酒店的档次和知名度高，使酒店价格提高，游客度假时间长，旅游收入也十分可观，而且提高了普吉岛的旅游度假精品效益。 * 东方港湾商业定位思路 一、基地条件分析 二、商业定位思路 三、案例分析 东方港湾·金杰位于上海西南部的古镇朱家角，紧靠淀山湖、为一高档别墅用地,规划中别墅平均每户占地面积2.5-4.5亩，共有11种户型供客户选择，前期推出80套别墅，800-3000万/套，物业费7.5元/平方米/月。 本报告主要针对该项目的商业部分进行定位可行性分析。 项 目 简 介 东方港湾·金杰位于上海西南部的古镇朱家角，紧贴淀山湖东畔、朱家角为沪宁杭三地的交汇点，周边遍布完善的交通网络，沿沪青平高速公路，抵达上海市中心只需30分钟车程，同时可透过沪宁、沪杭高速公路直达苏杭。 交 通 区 位 东方港湾·金杰——上海绝无仅有的与淀山湖唇齿相依，与国际乡村高尔夫咫尺相邻。拥有1100米天然湖岸线，1000米贵族高尔夫景观线。每种户型分别有两种不同的外立面，拥有1300到2500平米的私家花园和30-50平米的临水湖岸线。商业部分规模不大，距离水系较近，有一定的天然资源可借用。 商业 规 划 布 局 1、环境价值 项目与淀山湖唇齿相依，与国际乡村高尔夫咫尺相邻，拥有1100米天然湖岸线，1000米贵族高尔夫景观线。具有极好的自然环境和生态资源，是建设高品质度假休闲社区的理想用地 2、文化价值 地块所在的朱家角镇是上海的重要旅游文化基地，可利用的文化题材丰富，可以考虑多方借力，一定程度上提升了项目的用地价值。 3、度假价值 ????????? 丰富的水景和文化资源形成基本的概念景观，通过项目自身开发，塑造地标性的人文景观旅游资源。以现有的游艇休闲，高尔夫休闲，结合自身开发的配套资源形成体系化的休闲旅游资源。 地块自身价值分析 项目优势: 1、项目有天然的湖景优势，能够充分借水景打造优势商业 2、项目周边10公里范围内有多处高标准休闲场所的资源共享 3、本项目及周边其它高档别墅销售入住后能够带来的客户资源 4、项目所在的千年古镇朱家角能够给本项目提供的相关配套优势 5、离城市不远，距自然很近，最适合的尺度距离 项目劣势： 1、项目的商业地块在规模上有一定的局限 2、商业地块所处区位为上海边缘，且也在朱家角镇的外沿区域 3、单