上海罗店项目策略大纲81.ppt

本资料来自 2010年世博会的分展场之一 世博专线M7，2009年全线通车，45分钟贯通人民广场 郊环线A30和即将拓宽的沪太路，构筑成快速交通网络 上海市55亿元重点打造的“三城九镇”之一 高起点高标准，统一规划的高尚低密度住宅区 拥有1.2平方公里核心特色北欧风貌区 高标准教育资源（拟引上师大附小、华师大附中、 中福会幼儿园） 36洞国际标准高尔夫球场 7万平米上海最大北欧风情街，引进奥特莱斯折扣商场 20万平方米的美兰湖 五星级美兰湖国际会议中心和美兰湖高尔夫豪华宾馆 110亩诺贝尔科技公园 美兰湖98号（金兰雅墅） 36洞高尔夫球场旁别墅 美兰湖颐景园生态花园社区/中国品牌园林地产颐景园系列楼盘 美兰金邸 项目特点： 罗店最贵的房子/水景绿化逾万平方米/新镇别墅群中容积率最低楼盘之一 物业类型：独栋别墅：500万－600万元；叠加别墅：200万元以上 总户数：225；销售情况：售完 特点 特点 特点 特点 我们的项目在目标消费者的心中会是… 90平米三房 有虚荣心 务实的改善生活品质 追求细节，对功能有要求 体面 尊贵 本资料来自 家庭优越感 品质 实用家 技术的 超值的 灵活的 品质的 舒适的 体面的 独一无二的 舒适的 高品质的 独一无二的 产品利益点 人群特性 210平米产品 俩豪居 90平米三房 值得拥有 体面身份 优越情调 产品诉求与c5项目诉求 公馆家庭的湖区城市生活 本资料来自 3.2－3 不同产品的诉求方式 本资料来自 根据不同户型的沟通策略 210产品 吸引人群互动。进行圈层传播。让他感受到这是匹配他财力与鉴赏力的城市主流生活 圈层运动。高端客户理财会。客户酒会…… 被城市推崇的主流 炒作方式 炒作渠道 炒作主题 本资料来自 俩豪居 针对家庭其他成员进行诉求。如儿童教育，老人医疗…… 小学，幼儿园，国际学校学校的新闻发布会。医院签约仪式。…… 不平凡的家族空间 炒作方式 根据不同户型的沟通策略 炒作渠道 炒作主题 本资料来自 与竞争对手的领域划分 属于万科罗店板块的生活方式 健康，从容，体面的城市生活 传统宝山定义下的豪宅标志 改变宝山。在上海都理想的高端生活区 宝山新可能：一个城市生态化（资源化），生活从容化的高尚板块 为宝山，划分两个时代 保利·顾村项目 万科·罗店项目 在不改变宝山区域现状的情况下，在工业区内建造有公园配套的豪宅 为高端住宅建造一个理想的新城区。集约高尚生活配套，闲暇，从容，人文 对手：实现财富的证言 本案：财富之后的自我（家庭）掌控 本资料来自 项目群思考 各子地块定位与客群初步分析 2.3 本资料来自 C5-3 A3-2 C3-2/3/4 A2-2 A2-3 C5-2 ， Here we stand ! 各地块的定位差异 配套完善、生活氛围浓厚的大型现代化社区。 A2-2/A2-3/A3 C5-2 资源优越，体面而安全的第一居所社区 C5-3/c3-234 1-资源优越，体面而安全的第一居所社区 2-交通便捷的品质公寓 资料来源：易居中国罗店开发建议 本资料来自 罗店 新镇 罗店 月浦 顾村 杨行 客户地图 客群发展的三个阶段 宝钢 罗泾 宝山工业园 嘉定工业园 淞宝 西城 淞南高镜 上大 共富共康 第一波客群 罗店当地改善型客户； 周边改善型客户； 周边养老型客户； 第二波客群 浦钢产业导入客群 宝山南部高端客群 大区域其他高端客群 第三波客群 沿交通线导入的市区首次置业或改善置业客群 资料来源：易居中国罗店客群分析 本资料来自 C5-3地块和其它地块之间的关系 C5-3 C3-2/3/4 C5-2 A2-2\3 A3-2 区域形象与价格基础 地块特征 配套完善 交通便捷 项目定位 城市现代社区 （改善型+小户型） 地块特征 环境资源突出 项目定位 舒适型社区 （舒适型+改善型） 地块特征 环境资源最佳 项目定位 享受型社区 （舒适型+享受型） 地块特征 资源略弱，交通便捷 项目定位 1、舒适型 2、中小户型 第一波客群 第二波客群 第三波客群 本资料来自 客群与地块的对位 配套完善、生活氛围浓厚的大型现代化社区。 A2-2/A2-3/A3 C5-2 资源优越，体面而安全的第一居所社区（中高端） C5-3/c3-234 1-资源优越，体面而安全的第一居所社区 2-交通便捷的品质公寓 资源优越，体面而安全的第一居所社区（最高端） c3-234 STEP 1 STEP 2 STEP 3 第一波客群 罗店当地改善型客户； 周边改善型客户； 周边养老型客户； 第二波客群 浦钢产业导入客群 宝山南部高端客群 大区域其他高端客群 第三波客群 沿交通线导入的市区首次置业或改