上海新城白银路A地块产品建议报告 105P.ppt

首置 功能型改善 功能型改善 享受型改善 客户类型 面积需求 80-90㎡ 120-130㎡ 120-130㎡ 140-160㎡ 客户诉求 户型不大，但附加值高，户型设计但精致 附加值高、户型尺寸上适度宽敞、户型功能强化 附加值高、户型尺寸上适度宽敞、户型功能强化 追求舒适生活、向往低密度社区、户型尺寸舒适 市区客 区域客 客户年龄 25－30岁 31－39岁 31－39岁 40－50岁 市区导入客户以首次置业和功能改善型需求为主，本地客户以功能改善型为主，享受型改善需求为辅 刚需首置客户需求面积主要集中在80-90m2；改善型客户需求面积主要集中在120-130m2；享受型客户最求面积主要集中在140-160m2； 需求诉求点主要在产品的户型尺度及附加值方面。 首次置业客户样本 崔先生 职业：公司职员 户籍：江苏 年龄层：25岁左右 工作区域：普陀区 目前与女友租住闸北区老式公房，由于即将结婚为了满足女方家长要求，决定在上海置业，由于经济条件的制约最终决定在购买一套80-90平方米的二房作为婚房。购房要求为周边交通方便利于平时上下班，周边生活配套最好齐全为原本忙碌的生活提供便捷。 样本客户描述 功能改善型客户样本 徐先生 职业：私营业主 户籍：上海 年龄层：37岁左右 工作区域：嘉定区 在嘉定经营一家装潢公司，一家三口现住一套三房居室的房子里，房龄较老，由于总价预算有限，意向购买120多平米的三房，希望户型功能更完善，可以住的更舒服，能够将长辈接来同住享受天伦之乐。 功能享受型型客户样本 王先生 职业：私营业主 户籍：上海 年龄层：43岁左右 工作区域：嘉定区 在敬爱的老城从事餐饮行业，一家三口现住一套复式居室的房子里，为了追求更好的享受，然而又不想占用太多的资金，意向购买160平米的别墅产品，能够享受小区景观，可以更好享受生活，在朋友面前也更有派头，偶尔父母也可以来小住一段时间。 随着轨道交通的建设、嘉定新城良好规划的不断建设，嘉定新城越发成为一块宜居宝地，未来嘉定新城的客户从原先的区域客为主转变成市区客为主的具有全市范围影响力的居住区。 市区客户由于价格的挤压区分为首置与改善两类，面积需求上以首置二房以及改善型需求三房为主； 区域客户普遍出于改善与享受型需求，需求三房以上公寓以及低密度产品； 客户分析总结 嘉定新城、轨道交通的建设区域市区客导入能力不断变强，区域未来客户需求以首置、改善为主，享受型改善需求为辅 项目解析及核心问题 目标下的市场研究 项目思考及产品定位建议 区域竞争梳理 宏观走势梳理 客户需求梳理 小高层+多层洋房 品牌塑造需求 利润创造需求 安全性 差异性 创新性 项目思考 未来区域供应产品以公寓和联排别墅为主，同质化竞争严重 未来宏观市场不确定性，公司战略和资金回笼需求 新城品牌需求和利润需求，需要较B地块产品有一定的创新性 延续性 项目产品设置上要考虑到客户、定位和B地块的延续性 * 公寓户型建议 户型设置 小面积紧凑产品为主 功能改善型产品为辅 建议公寓以90以下小面积紧凑2R/3R产品为主，以控制总价和风险；设置部分功能改善型（120-130平方米3R），满足改善客户需求 高附加值，高溢价能力 高附加值 户型设置的主要原则：小面积紧凑型产品为主+高附加值 强化产品舒适度 附赠入户花园等 附加值 30% 120-130 舒适型3R 70% 85-90 紧凑型2R/3R 比例 建筑面积 120+90+120 户型建议 户型建议 三房两厅:120平方米 1. 房型布局方正，套间设计提升居住舒适性 2. 赠送近8平米的建筑构件，提升空间实用性 3. 近9平方米的宽大的阳台使生活更怡然自得 4. 北面花坛可作为餐厅的补充空间 户型建议 两房两厅:90平方米 1. 房型布局方正，套间设计提升居住舒适性 2. 赠送近12平方米的附加值空间，后期可作为房间使用 3. 宽阔的阳台提升空间舒适性 120+90+120 户型建议 户型建议 1. 户型紧凑，尺度适宜 2. 空中花园、转角飘窗，赠送面积达10平方米 两房两厅:90平方米 花园洋房户型建议 情景洋房产品 方案一 安全性考虑 产品市场接受能力较好的低密度产品； 总价相对较低的低密度产品； 安全边际最高的低密度产品； 情景洋房 MINI式—万科白马花园 万科白马花园B户型（1楼） 房型：一楼带地下室 面积：93平米 B户型1楼户型设计特色： 南北通透，干湿分离 本户型户型紧凑利用率高，多挑窗设计增加产品的使用面积， 送南侧露台；送下沉式庭院，送地下室面积高达50平米左右。 挑窗 挑窗 挑窗 露台 挑窗 MINI情景洋房—万科白马花园户型 万科白马花园B户型（2、3楼） 房型：3房2厅 面积：90平米（2楼） 86平米（3楼） B户型2、3楼户型设