南京江宁九龙湖地块NO.2010G08汇报52p.pptVIP

江宁九龙湖地块(NO.2010G08)汇报 Part 3: 区域竞争市场分析——江宁各板块竞争态势分析 基于交通改善以及南部新城规划利好的推动，江宁直接受益，价格有进一步上涨的空间。但九龙湖和科学园片区由于未来供应较为充足，其受整体市场的影响较大。 三山百家湖片区、岔路口片区和东山片区，未来供应较为紧张，将维持供不应求的态势，客户可能转向九龙湖片区。 科学园片区由于配套不足，其高端客户有可能转向配套相对成熟的九龙湖片区，九龙湖将成为江宁房地产开发的重心所在。 九龙湖板块目前价格处于区域低谷，但万科、中粮、中冶、雅居乐等品牌开发商的进驻，将极大提高区域认知度，该板块价格有加较大的提升空间。 小结 Part 4 地块周边竞争市场分析 Part 4: 地块周边竞争市场分析——九龙湖片区住宅市场供求走势 供应：2007年九龙湖供应为36万平方米，为近三年最高点，2008年和2009年为18万平方米左右，下降50%，预计2010年九龙湖片区供应将有较大幅度的增加。 需求：2007年九龙湖成交26万平方米，2008年和2009年分别为20万平方米和33万平方米，预计2010年九龙湖片区在市场比较平稳的情况下，依然可以保持30万平米方左右的成交量。 价格;2009年区域成交均价为5455元/平方米，随着品牌开发商的进入，区域认知度和价格将有较大的提升。 Part 4: 地块周边竞争市场分析——项目主要竞争楼盘 翠屏湾花园城 九龙湖居住区 万科金域蓝湾 宝润项目 骏景华庭 恒大绿洲 21世纪国际公寓 颐和南园 合家春天 中冶项目 中粮项目 同仁康桥水岸 九龙湖片区供应集中在九龙湖东片，本项目正处于九龙湖开发核心区。 周边在售的楼盘主要是21世纪公寓，由于交通和生活配套较好，价格达11000元/m2。 2010-2011年九龙湖片区新房将集中上市，预计2010年地块周边供应量预计为35万平方米，环比09年增加100%，区域供求将基本平衡。 如果市场走弱，区域有一定的市场风险。 未来供应=存量+在售楼盘后续供应+近期出让地块潜在供应≈35万平方米 雅居乐项目 Part 4: 地块周边竞争市场分析——典型个案 83-104m2的二房，53-70m2的一房 主力户型 66% 去化率 11000元/m2 均价 项目地址 双龙大道1539号 地段商圈 九龙湖 装修 ?毛坯 物业类别 住宅、商业 建筑类别 高层 容 积 率 2 绿 化 率 46% 建筑面积 8万 ㎡ 开 发 商 南京二十一世纪房地产开发有限公司 开盘时间 2010年1月 交付时间 2012年 21世纪国际公寓二期 21世纪国际公寓于2010年1月19日开盘，成交均价11000元/m2，认购率为66%，去化率较低的主要原因是开发商惜售捂盘，将高层房源价格定位奇高，高层房源价格在16000-22000元/m2。 由于该案交通和生活配套较为完备，虽然房型较差，但合理定价的部分房源也取得了不错的销售，该部分去化率达到了90%。 该案的主要客源为市区和本区刚性需求以及部分投资性客源，少部分改善性客源。 Part 4: 地块周边竞争市场分析——典型个案 90m2的二房，115m2、135m2的三房， 168m2四房 主力户型 2010年3月 预计开盘 13500-15000元/m2 预计均价 项目地址 双龙大道以东，清水亭东路以北 地段商圈 九龙湖 装修 精装修（1000） 物业类别 住宅 建筑类别 高层 容 积 率 2 绿 化 率 40% 建筑面积 54.5万 ㎡ 开 发 商 万科 万科金域蓝湾 万科金域蓝湾预计在2010年3月底左右开盘，开盘均价预计为13500-15000元/m2。 万科为该区域第一个品牌开发商，将会提高该区域关注度，但同时也会给本项目带来直接的竞争。 Part 4: 地块周边竞争市场分析——近期地块周边成交的土地案例3810元/m2 金箔集团3798元/m2 南京鸿意3910元/m2 中冶置业3200元/m2 中粮置业2800元/m2 宝润置业4500元/m2 东方鼎成3300元/m2 万科 九龙湖片区土地出让主要集中在东片区，土地楼板价在2800元/m2—4500元/m2，主要集中在3300-3900元/m2。4405元/m2 雅居乐 Part 2: 地块周边竞争市场分析——总结 九龙湖片区供应集中在九龙湖东片，本项目处于九龙湖板块核心区，区位较佳。 万科、中冶、中粮、恒大和雅居乐等品牌开发商的进入，区域认知度在逐步提高，未来价格有较大的潜在上升空间； 本区域未来供应量较大，若整体市场走弱