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论商品房预售制度及相关法律问题 论商品房预售制度及相关法律问题 论文摘要我国改革开放的发展和生活的，人们越来越不于只是吃饱、穿暖，而是向更高的迈进，房子自然成了人们渴求的。房地产业的发展给我国市场经济法制建设了新的内容，我国主管制定了一系列关于房地产开发经营交易的规章制度 论文摘要 我国改革开放的发展和生活的，人们越来越不于只是吃饱、穿暖，而是向更高的迈进，房子自然成了人们渴求的。房地产业的发展给我国市场经济法制建设了新的内容，我国主管制定了一系列关于房地产开发经营交易的规章制度，可以说我国房地产的法制正在。许多人在投资购买商品房之前对市场不深，房地产法律知识，加之商品房销售管理办法跟进的不，结果在购房中引起一连串的法律问题，许多问题暴露，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、风险转移、物业管理等问题时有。上述问题会给购房者带来难以估量的经济损失，，本文我国法律法规和分析，并指出对策和建议，以我国的商品房预售制度。关键词： 预售制度 商品房 对策 我国改革开放的发展和生活的，人们越来越不于只是吃饱、穿暖，而是向更高的迈进，房子自然成了人们渴求的。房地产业的发展给我国市场经济法制建设了新的内容，我国主管制定了一系列关于房地产开发经营交易的规章制度，可以说我国房地产的法制正在。许多人在投资购买商品房之前对市场不深，房地产法律知识，加之商品房销售管理办法跟进的不，结果在购房中引起一连串的法律问题，许多问题暴露，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、风险转移、物业管理等问题时有。上述问题会给购房者带来难以估量的经济损失，，本文我国法律法规和分析，并指出对策和建议，以我国的商品房预售制度。一、商品房预售制度对我国房地产市场发展的有利1、94年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，了预售许可制度，并对预售条件、监管了原则性规定。各主要城市商品房预售比例在80%，城市甚至达90%。商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密的。长期，我国城镇住房总量，商品房供不应求，建设、住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，了资金使用，降低了资金使用成本。测算，以预售销售的项目，比现售销售的项目的开态回收周期约缩短10个月。2、我国资本市场发展滞后，除银行贷款外可供选择的融资，商品房预售上房地产开发融资的手段。据统计，开发资金来源中，约%来源于预售的资金。我国房地产市场新建住宅量大，我国房地产市场一直以增量市场为主，房地产开发项目大多是成片、滚动开发，在资本市场不发育的情况下，完全靠开发企业自有资金，是无法实施项目滚动开发的。预售价格较现售约低10%-15%。而购房者在调查时也表示，预售商品房相现售商品房有价格优势，这预售制度为一消费者所的原因。3、商品房预售制度是给成长中的房地产开发业予以扶持的一项政策，意在降低房地产行业的门槛，鼓励更多企业房地产，以便的住房制度改革得以。可以说，近几年来，正是得益于利好政策的支持，许多开发商从无到有迅速了资本原始积累，房地产市场也很快地繁荣。二、商品房预售对我国房地产市场发展的不利1、预售合同的转让房价上涨，扰乱房地产市场秩序。商品房预售合同是由房地产开发企业（预售方）与购房者（预购方）签订，由预购方先支付定金或预付款，预售方在合同约定内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。商品房预售合同的转让是指在商品房预售以后，预购人将其预购的未竣工交付的预售商品房另行转让的，俗称“炒楼花”。转让是商品房预购人将原预售合同的权利、义务转让给人，使人与预售人之间设立新的民事法律关系，而预售合同的内容不的转让。 近年来，房产市场的发展，一股“炒房风”日渐兴起，较为常见的是购房者将购买的预售商品房再转让，即通常所说的“炒楼花”，“一炒”、“二炒”，甚至“数炒”。某些商品房在竣工前就数易其主。 “炒楼花”可以使开发商更快的回笼资金、降低开发成本、投资风险，活跃市场的作用。但，很强的投机性，从而吸引了大批求利者市场，使得房价飞涨，极易“泡沫经济”，并且最直接的损害房屋消费者的利益。面对居高不下的房价，许多购房者望洋兴叹！ 理性的看待“炒楼花”在经济上的、消极作用的，还应当关注其带来的法律风险，点房屋消费者（的购房者）更现实意义。消费者在购买“楼花”时面临两种风险 、《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”但至今国务院关于此问题的规定一直未出台，最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》对此问题也涉及。 第 二、即便承认楼花买卖的合法性，但单纯的楼花买卖也很难对房产开发商产生约束力。商品房尚未竣工，，楼花出卖者所出卖的并非真正的房屋所有权，其