城市产业综合体发展的现状、趋势（31页）.doc

【观点时评：城市综合体的白热化竞争】 1 【城市升级 城市综合体受宠】 2 【城市综合体狂热泡沫隐现 如何差异化竞争？】 3 【城市综合体“狂飙” 广州、佛山在建将建项目至少42个】 4 【城市综合体“大跃进”隐忧：难逃商圈“魔咒” 定位成迷局】 7 【常州中华纺织博览园开建 首创主题体验式城市综合体】 8 【政府、商业经济双重推动下 城市综合体泡沫浮现】 9 【专业市场+综合体 做不一样的商业地产】 10 【恒大地产斥资6亿上海打造“海上威尼斯”旅游综合体】 12 【城市综合体大热 开发商应谨慎投资小心被“烫伤”】 13 【二三线城市综合体开发 变“先天缺陷”为“后发优势”】 15 【城市综合体从概念设计模式走向资源竞争】 15 【王玉珂：城市综合体是趋势 郑州缺高端项目】 18 【综合体前景向好需政府摆好方向】 19 【综合体投资热向外扩散】 21 【建设城市综合体 热潮需要冷思考】 22 【长安汽车合肥汽车综合体开工】 23 【张宝东：滨海汽车园将打造以汽车为主题的城市综合体】 23 【南京雨润投资150亿建农副产品全球采购中心】 24 【雨润投资7亿元 助力五河发展】 24 【雨润集团农副产品冷链物流中心将落户辽宁盘锦】 24 【雨润集团将投资55亿建常州城市综合体】 25 【市政府与雨润签协议 50亿建冷链物流中心】 25 【雨润借惠农政策玩圈钱游戏 违规获取免费土地】 26 【雨润肉类产业集团与金陵连锁酒店达成采供战略合作】 27 【雨润肉制品连续十四年市场占有率全国第一】 27 【观点时评：城市综合体的白热化竞争】 2012-06-05 商业地产的这轮狂热，甚于98年大房改后的住宅地产热潮。当此之时，不仅有炒房可以暴富的市场观念基础，还有国家2008年刺激经济后的社会流动性推波助澜，更有地方政府为了政绩盲目上马商业地产项目，开发商遭遇最严厉调控后不约而同转向商业地产有关。 据成都本土数据研究机构，锐理数据发布的最新信息，2011年成都综合体的兴建达到了历史最高峰，据2011年上半年不完全统计，大成都范围内在建的城市综合体达到了150个，主城区超过了110个，仅其中57个项目的总体量已超过3386万方，从个数和总体量上看，成都已是全国之最。 而在成都之外，的县级市区，城市综合体的热度丝毫不逊色。四川省西北部，某县级市市区人口27万，现有3万以上的购物中心已达3个，体量约15万，包含有超市、百货等业态；在售城市综合体2个，总体量52万平米，规划有星级酒店、甲级写字楼、SOHO、影院、大型超市。并且规划在3至5年，总投资近200亿，完成30个棚户区改造，首批第一轮启动的7个棚户区改造项目预计总投资约人民币90亿元。 而这其中，几乎有一半项目都是打着综合体的旗号。商住比例达到前所未有的高点，未来商业体量也早已超过人均5平米这样的水平……不管国际水准是1.5还是3，中国特色应该是多少，至少目前的阶段性供应高峰，必将导致商业地产泡沫横飞。 在此种环境下，试问？如何差异化竞争？ 首先，商业地产的竞争，是开发理念的竞争。因为商业地产不成熟，开发商发迹于住宅地产，因此，披着商业地产名义，进行实际上的“住宅化”商业开发，就输在了竞争的起跑线。带租约销售还比卖完跑人要好点。为何，因为，商业地产的本质是商业经营，地产仅是载体，在国外，是有房地产基金介入，从而在融资渠道上规避了银行高息让开发者短视。但就这一点，很多开发商不久就会葬送在银行还款，或者高利拆借的路途中。 其次，商业地产的竞争是定位的差异化。这是一种简单的、技术层面上的问题，目前的市场形势是，往往绕不开家庭式购物中心、时尚白领购物中心、甚至已经细分到演绎中心这样的细分市场。细分，则需走小众化路线，目标客群市场面窄，风险大；走大众路线，简直是刺刀见红的拼杀。举例说，你开着在主城区任意行驶半小时，都可以找到几个定位几乎相同的城市综合体。 然后，商业地产的竞争是商家资源的竞争。不管概念多么吸引眼球，主力店商家招商失败，则方案最后都是徒劳无功。这一点上，跟住宅不同，商业的销售仅仅是招商成功后顺带的结果。所以，商业地产竞争到最白热化，就是商家资源的竞争。往往大型集团性公司，行业跨度比较大的，其所运作的城市综合体成功的几率则大些。在国内典型如万达，都说是和国际巨头沃尔玛等结成联盟，有了定制地产，才有了万达的迅速扩张，但如果没有万千百货，万达影城、电玩、等自身的主力店和次主力店一起，哪能到处攻城略地，甚至搞出绵阳援建学校被拆一事？ 但商业地产最最核心的竞争力还是智商的竞争。为何，因为商业地产的成败跟商业公司的专业度无关，跟规划设计团队是否洋玩意无关，跟自身融资能力高低无关，跟宏观调控和房地产基金是否开放也无关…… 你若实事求是，反思下自己，如果正确评价决策者是个平常人的智商，那么当这个决