天下锦程商业定位及招商报告（87页）.ppt

商业与住宅的布局 最大限度的减少住宅与商业之间的干扰，两者之间在规划时，楼座位置应拉开一定的距离，同时可以通过对商业外观的包装使临商业的住宅多一道时尚的风景线。 建议商业部分先招商，后进行空间分割，以招商促进销售 根据初步的业态规划，找寻商业的目标客户。整合客户所需位置、面积及价格、付款方式等要求，对商业部分进行统筹安排。 形象定位—产品景观建议 形象定位—建筑外立面建议 * 形象定位—建筑外立面建议 Led显示屏 爱丽丝梦游仙境主题的橱窗布景 形象定位—装修风格建议（童话） 户外景观示意 形象定位—产品小品建议 户外场景示意 项目概念定位 以住宅为核心的精品楼盘 城市西北部的品质住宅+复合商务社区 产品定位 品质住宅+ 复合商务 住宅：花园洋房+小高层 商务：公寓+写字间 +商铺 项目地块位于城市西北地带，适宜开发以城市改善型居住为主的产品 石家庄市写字楼市场供应远超需求，公寓产品市场表现稍好于纯写字楼 项目地块周边目前没有商务氛围，复合商务一定程度上可分散市场风险 单一住宅产品溢价空间有限，不同业态组合可满足客户居住/办公多重需求，利于抬升项目售价 产品定位 项目客群定位 瞄准生活和事业处在上升阶段的中产及以上人群 住宅 石家庄中高端人群（再次改善型，贸易服务、电力电信、金融、建筑设计等类型企业的老板及中高层管理人员、政府中层以上公务员。学历在大专以上） 1 商住公寓/写字间 成长型的中小企业（商贸服务为主、辅助IT业、制造业、教育/培训等行业） 投资客 2 写字楼/公寓/商业部分 商业部分产品定位示意 商业MALL 准5A写字楼 酒店式商务公寓 综合商业地标 商业MALL、5A级别写字楼、酒店式公寓三者之间是一个相辅相成，相互影响的有机体，写字楼运营必将给商业MALL提供大量的人流，商业MALL的运营必将为生活提供更大便利从而带动公寓的销售，而公寓又为写字楼提供了便利的居住条件，从而三者相互孕养，形成一个良性的循环，推动项目不断地向前发展。 商业部分产品定位解析 商业部分产品定位原则 地标性建筑 纯粹产品结合的综合性建筑 人性化建筑 高品质建筑 自由空间的建筑——立足“空间可自由分割”，迎合市场变化 和谐的建筑——同品味、多层次定位，迎合多方面需求，降低风险 有文化的建筑——提供高品质服务，谋求长远发展 商业部分产品定位支撑 1、土地性质。地块的性质决定本项目必须有商业物业； 2、地块规模。做大商业的前提条件由建筑面积直接决定，故把写字楼物业聚集在某个区域，形成写字楼和商务公寓并存的模式，裙楼相连以扩大商业的经营和招商渠道； 3、区域位置。位于西北区域，没有成熟的商业氛围，不利于凝聚人气； 4、交通条件。南北通达，并且临北二环快速路及西柏坡高速公路较近，有利资源的快速流通。 5、高品质社区频现人群质量不断提升。本案住宅、天海悦湾、上城尔湾、上城上林苑等大批量中高端楼盘的出现不断改变着此区域人口结构的变化。 临街面产品分布形态示意 南 住宅沿街底商二层 写字楼定位为豪华智能综合时尚商务写字楼，层高3.6米，总层数18层。 套型区间分配：16—18层为整层不分割，预留卫生间； 9-10层为商务配套层，设置会议室两个、影音培训室、休闲娱乐室、咖啡厅、日韩式餐饮配套等，并配以空中花园，可四季赏花赏鱼； 其它按照80—120㎡左右，占40%左右；100—200㎡左右，占20%左右；60—80㎡左右，占40%左右区间分配到各层，每户设置独立卫生间。 地下做三层，负一层做大型超市或是其他商业用途，负二、三安排设备间和地下停车场。 写字楼定位 写字楼客群定位 企业经营状况良好，公司人员素质较高，公司人员范围10—30人，如策划公司、高端培训等。建筑面积需求范围：80—120㎡左右，占40%左右。 企业经营范围较广的大型集团性公司以及国有控股保险公司，金融、投资、证券公司，产品直销公司，全国连锁营销机构驻石办事处，经营状况甚好，资金有一定实力，公司人员素质很高，公司人员范围30人以上，涉外办公人员较多。建筑面积需求范围：100—300㎡左右，占20%左右。 也有一小部分，属于小规模但对品牌形象要求较高的成长型小公司，例如，IT类设计室、网购、电话直销、外贸、品牌代理等。建筑面积需求范围：60—80㎡左右，占40%左右。类似这些群体一般都在周围的住宅或较为老化的办公区办公。 以上客户群体企业主对未来发展有很明确的规划，因此对企业可持续发展空间要求高。对办公空间有纯粹性概念的需求，既能体现公司实力和形象，又能具备优越、舒适度高的办公条件，比如独立办公室和高档卫生间。同时对商务配套要求也很高，高性价比、高品质形象物业和产品是他们追求的