长沙市湘雅路地块可行性研究报告.pptVIP

用地分析结论： 1、用地条件分析 项目地块处于绝对城市核心区，区位优势明显，未来升值潜力巨大； 交通可达性好，路网密集，未来有地铁1号线和黄兴北路、过江隧道，提升了区域档次，加强了与城市其他区域的联系； “一江两岸、山水洲城”的滨江板块发展规划，对本项目将产生较大的利好影响； 本项目所在板块，未来可供开发土地很少，凸现本项目稀缺特性； 项目周边区域配套完善，生活便利； 地块体量较小，且与周边项目形成直接竞争关系，可以通过差异化产品和价格策略制胜； 从用地角度分析，综合来看，地块的优势远大于劣势，开发价值非常高。 用地条件分析 区域市场环境 产品结构定位 销售价格预测 经济效益测算 项目分析 2、区域市场环境 2010年长沙开福区（中心区）土地成本单价已经在1000万元/亩以上的起点，楼面地价逼近甚至超越3000元/平米。由此可见开福区土地成本为各区域各版块中最高。 从市调情况表分析看，目前在售的滨江有：湘江世纪城、北辰三角洲、东宸·19公馆。待售的有：泊富国际广场、开福万达广场。在售和待售均较少，稀缺性资源凸显。 从目前在售项目价格基本突破1万元/平米，一线江景房最高价格已经直逼1.4万元/平米，城市中心主干道非滨江楼盘价格亦逼近1万元/平米的均价。由此可见，高成本对应高房价。 稀缺投资性和环境居住性得到认可，是长沙房价标杆地段。 地块周边主要竞争项目分布 东宸19公馆 泊富国际广场 银盆岭大桥 北辰·三角洲 本案 金融街（规划中） 占地面积 110万平方米 建筑面积 537万平方米 位置 开福区湘江与浏阳河交汇处 物业形态 超高层商务写字楼、高层住宅群、大型购物中心、超五星级酒店等地标性建筑 容积率 首开区5.38 绿化率 35.4% 户数 首开区1期1021套 销售均价 10000元/㎡（一线江景） 营销进度 住宅首开区第一/二期售罄，第三期热销中，酒店及写字楼、商业尚未开发 北辰·三角洲 ——长沙第一江景综合体，区域标杆 项目卖点：3000米滨江水岸线 两河交汇江景、超级大盘 2、区域市场环境 2-3.典型个盘分析 2、区域市场环境 关键词： 长沙第一大盘、江景、城市综合体、两馆一厅、地铁、黄兴北路、造城、北辰实业 2、区域市场环境 占地面积 4.7万平方米 建筑面积 28.6万平方米 位置 芙蓉路与湘春路交汇处 物业形态 超高层商务写字楼、地上4层地下2层商业、星级酒店式公寓等地标性建筑 容积率 6.5 绿化率 —— 户数 —— 销售均价 5A级写字楼20000元/㎡ 精装公寓1.6-1.8万元/㎡ 营销进度 写字楼基本未开盘即被认购一空，目前精装公寓尚未开盘。 泊富国际广场 ——长沙最核心的城市综合体 项目卖点：金融商业街区 城市综合体、前瞻的规划与定位 关键词： 城市综合体、 芙蓉路金融商务街区 地上4层地下2层商业、甲级写字楼 精装公寓、稀缺 甲级 写 字 楼 精装 公 寓 商业街区 占地面积 1.3万平方米 建筑面积 6.4万平方米 位置 黄兴北路（规划中）与湘春路交汇处 物业形态 5星级酒店、公寓、普通住宅 容积率 6.6 绿化率 32.61% 户数 —— 销售均价 公寓10000元/㎡，住宅10000元/㎡ 营销进度 正在销售中，销售状况一般。 东宸·19公馆 ——不可复制的CBD地段 项目卖点：金融商业街区与未来黄兴北路街区 长沙金融街 ——原火车北站1600亩国际金融街区， 其战略发展定位于北京金融街异曲同工 长沙·金融街 ——奠定了未来长沙在国际中的战略发展方向，极大的推动了开福区广阔的发展前景， 预计长沙金融街在2013年将初具规模，目前正进入拆迁阶段。 2、区域市场环境 2-4、客户特征 河文化：海河文化大于城文化，习惯了因河而有偏角的路网和建筑，对非正向朝向接受度高 洋文化：各式风格并存的城市面貌，培育了长沙客户的洋文化偏好。精致、正宗的欧式建筑风格，颇受客户青睐 重面子：看重项目立面、集中景观等“面子工程”。老人为子女购置婚房的比例高 求实惠：喜欢折扣、优惠、赠送面积等营销利益 地缘性：受血缘、地缘、亲缘、业缘影响，对现区域认同度高，但随未来市场供应变化及城市居住区外迁速度加快，对跨区置业的抗性逐渐减弱 需求放大：中、高端居住需求将逐步释放，投资型需求逐渐放量，外来客户在津居住或投资的速度加快 老龄化：长沙逐步进入老龄化发展期，50岁以上购房客户比例将增大 理性化：客户购买需求回归理性，更看重居住舒适性和项目品质的提升 多元化：品牌开发商云集，客户需求升级更加挑剔。未来客户对产品的细节性及个性化、可识别等需求将不断提升 区域市场环境分析结论： 开福区依托CBD的城市定位，吸引了一批标杆项目的开发，金融街更是将开福区推向一个绝对的巅峰； 开福区拥有传统老城区的人脉、配套