广州益丰花园项目发展策划报告（115页）.ppt

发展策划报告 广州“益丰项目” 前 言 市场总论及项目总体策略 第一部分 1、市场总论 宏观环境 国际形势的不稳定对中国房地产市场的影响 WTO对国内房地产业带来的冲击和机遇 房地产市场的消费结构的改变 商业市场竞争加剧及其对商业物业影响 广州市市场形势分析 政策因素影响使产业市场规范化，宏观调控一定程度上调整市场供求，供应量相对减少。 预售商品房成交稳定增长，二手楼成交继续大幅增长,番禺商品房成交量快速增长。 成交价格在去年年底出现回落 海珠区市场形势分析 从“宁要河北一张床”到“不辞长作河南人” ，高速发展日趋成熟的海珠区及其区域形象的改变。 海珠区形成房地产新热点，供应量巨大，位于各区域前列 海珠建跨江桥梁12座，以三级路网织锦绣，完善区域交通网络 海珠繁华商都百业旺，广州人“河南赚钱河北花 海珠区“两点一线” 黄金商圈的形成。 2、项目地块分析 3、项目地块核心价值 4、项目建筑体量安排 商业物业 总建筑面积：约为55000万m2 单层面积：约为8000～10000 m2 楼 层：地上5层，地下2层；负一至五层为商场，负二层为停车场。 公寓住宅 总建筑面积：约18000m2 单层面积：约600m2 楼 高：15层（除裙楼部分） 写字楼 总建筑面积：约22000m2 单层面积：约880m2 楼 高：25层（除裙楼部分） 5、项目总体定位 6、项目总体策划思路 商 业 物 业 第二部分 1、商业物业（地铁沿线）市场调研 天河城广场 中泰国际广场 中华广场 中旅商业城 康王商业城 恒宝广场 万国广场 蓝色快线 2、商业物业SWOT分析 优势分析——Strength 地理位置优越 地铁商圈范围，消费背景雄厚 项目地块有条件成为本区域地标性建筑，拥有良好商业物业形象 劣势分析——Weekness 地块纵深不够，作为大型商场的体量不充足 商场单层实用面积过小，商业功能受到限制 机会分析——Opporrtunity 在经营定位上填补区域市场空缺，成为区域商业龙头 在成为地标性建筑的可能，为商场提供了良好形象基础 把握良好的天时和地利，是市场成功的关键 有效利用发展商品牌实力成为商业市场一面旗帜和号召 威胁分析——Threat 区域商业竞争激烈 处于发展初期，前景未明 3、项目商业价值评估 4、项目商业构想 项目商业战略目标 从以上项目商业价值的评估中可清楚知道，益丰花园第三期的商场部分将会被建设成为，综合性的大型商业购物中心，象早期的天河城一样，成为能够代表海珠区商业发展的地标性商用物业，带领和造就了一个新的商业黄金地段的发展和成熟。 项目定名 广州国际财富中心（The International Fortune Center Of GuangZhou） 本案名的灵感来源于商场乃创造财富、汇聚财富之地，处处充满商机，加上中国入世，外资及其商业机构纷纷涌入海珠区，令本区域最具国际性的商业较量舞台，并且该案名能充分展示本项目的战略目标及商业地位。 项目市场定位 成为商圈领导者 周边项目均是作中低档商业消费场所。本项目定位为一个中高档的综合性大型购物中心，与周边的商业中心的最大区别是大型超市类的“SUPER MARKET”的经营模式会用大量的地方作日常用品以及食品的规划，使日用生活消费成为商场的消费主流。而海珠区目前没有一个较完善的商业购物中心SHOPPING CENTER，本项目将填补市场空缺，成为海珠商圈的领导者。 商场总体市场定位 集休闲、购物、娱乐为一体的大型主题式购物中心 商场经营定位 以中档实用型消费品为主，配合部分高档享受型消费品，以及可以提高商场档次的中高档文化型消费品 商业功能主题定位 本项目商场功能分区划分为世界五大洲风情区，地上五层分别代表五大洲的风情文化，与项目主题及案名“国际”财富中心完美结合。 负二层：商场停车场 负一层：神州数码时代 首 层：黄金海岸名店城 二 层：东京物语，时装天地 三 层：非洲迷情，康体天地 四 层：北欧风情，家私广场 五 层：“情迷好莱坞”电影城 中态中庭的营造 5、商场目标客户群定位 商家客户群 主力店经营集团商家 国内外名牌专业店商家 百货、娱乐、餐饮业经营者或集团 私人业主及投资者 旅游产品专业店商家 消费者客户群 项目周边居住型消费者 从其他区慕名而来的从众型消费者 中高档享受型消费者 来自外地及境外旅游型消费者 两大客户群的互动关系 商业物业与目标客户群的对接 产品特征的两大核心层面 第一层面：超越常规性价值和投资价值（产品功能价值的超越） 第二层面：象征性、标志性的附加价值（内涵及灵魂性的超越） 产品特征与目标客户群的对接 目标客户群心理研判 消费者客户群的消费心理 消费行为上将会追求质量与时尚及有