建立超越市场的营销全攻略-广州大一山庄营销执行报告99P.ppt

本报告结构 设定目标 提出问题 解答问题 目标分解 目标界定 本报告结构 设定目标 提出问题 解答问题 寻找“与众不同”的大一山庄——项目核心优势界定 追求品质与个性低调又不低调渴望大众的仰慕，又想隐藏自己…… 本报告结构 设定目标 提出问题 解答问题 第三部分 提出问题并解答 世联“大一山庄”营销的六大观点 没有参照系没有可比性没有天花板 明修栈道，暗度陈仓 营销即价值 COOL SELL,WARM SERVICE(低调销售，热情服务) 山雨欲来风满楼 广告去包装化，解释就是掩饰 策略总纲：强化并扩大唯一性，建立以项目为中心的价值评估体系。 发挥优势，抢占机会 本报告结构 设定目标 提出问题 解答问题 1层：别墅内涵和文化的体验区 2层：重点体现项目的环境、规划、建筑理念 物料——艺术收藏品的顶级“画卷” 杂志媒体渗透：精准媒体，直指目标 圈层营销4： 通过“德迈爱游”（高端旅游服务组织，擅长欧洲、美洲、澳洲等的高端 旅游，在珠三角拥有较多的高端会员），开启诚意客户国外奢华旅游， 参观“大师在世界的成名建筑”，并可向其会员不断渗透； 大一山庄本年度重要工作安排（详细安排详见营销大表） 本报告结构 设定目标 提出问题 解答问题 国务院总理温家宝4月29日主持召开国务院常务会议决定，对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整，降低商品住房等项目资本金比例。（原房地产项目资本金比例不低于35%。） 房地产投资对GDP增长贡献巨大，出台的政策意图明显：促进房地产投资。降低资本金要求，融资能力会提高，下一步得到信贷支持的空间就更大。加大开工面积可真正激活整个行业，让整个行业重新运转起来，恢复再生产能力 5月7日，住房和城乡建设部副部长齐骥在中国政府网访谈时表示，地方政府可因地制宜决定经济适用房和廉租房比例，这意味着对于部分地方政府来说，经济适用房将不再有强行指标性规定。意味经适房对商品房市场的冲击将大为降低。 货币政策方面，存款准备金率和利率仍有下调空间 2009-05-25 国务院 国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知 2009-05-19 国务院 国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知 2009-01-08 国家发改委 珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020) 2009-03-03 广东省政府办公厅 关于促进我省（广东）房地产市场平稳健康发展的若干意见 2009-01-19 住建部 废止《城市房地产税暂行条例》等 房产 2009-03-05 2009-06-09 2009-05-11 2009-05-25 2009-03-18 2009-04-27 发布日期 国务院 住房城乡建设部　发展改革委　财政部 广州公积金中心 财政部　银监会 央行、银监会 广东省国土资源厅 发布机构 2009-2011年廉租住房保障规划（全文） 政府工作报告：2009年稳定房地产投资 综合 关于更改2009年度住房公积金缴存基数上限的通知 中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见 金融 土地 政策 关于当前应对金融危机加强银行业金融机构财务和风险管理的意见 关于加快农村集体建设用地和宅基地使用权登记发证工作的通知 政策名称 政策环境： 后市预期：阶段内政策以稳定成交量和控制房价过快上涨为主,整体将平稳 广州市房地产开发投资额自2004年以来，持续增长，2008年房地产投资总额近800亿元，占全市固定资产投资的36.2%； 采用房地产投资/GDP、房地产投资/固定资产投资比率发达国家的比例来看，近年来广州市房地产投资规模相对合理，投资结构在固定资产投资占比过大。 房地产投资/ GDP 反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为10%-15% 房地产投资/ 固定资产投资 反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25% 房地产投资： 近年来行业投资约10%持续年增长，带动市场信心回升 近5年来广州房屋施工面积持波动性增长，2008年房屋施工面积达8081万平方米，； 从房屋竣工面积看，近3年来呈倒“U”型趋势，2008年竣工面积下降到1688万平方米； 从销售面积看，近3年来，销售面积和竣工面积比在60-80%，市场存量房面积约1800万平方米，总体市场呈供过于求状态。 广州市历年施工、竣工及销售面积（万平方米）比较图 房地产供求： 近3年销售面积和竣工面积比在60-80%，2009年初市场存量约1800万平方米，总体供过于求 2009年上半年重点城市土地市场“竞价”表现 从“抢地”情况来看，一线城市“抢地”明显火爆，这表明：1.一线城市土地资源有限，“物