开封开元项目2008年度整合推广方案97p.ppt

从项目特征来看 占据郑汴一体化下新开封的核心地段 拥有不可复制的皇家人文底蕴 显示了高端项目价值 同时又具有被仰望的品牌气质 和国际品质 项目对应的人生状态 积极入世，讲究文化品味 充满人生自豪感、家族荣耀感 和现代世界观 项目气质 居者气质 我们必须定位的事情 锁定目标人群 案名—— 宫庭 我们必须定位的事情 锁定案名策略 文字组合—— 金池名郡二期/宫庭 关联宫庭 宫：宫殿，帝王朝会和居住的地方，规模宏大，形象壮丽，给人强烈的精神感染，突现王权的尊严。中国建筑成就最高、规模最大的就是宫殿。 庭：门庭，庭院，体现产品特征。 宫庭，谐音“宫廷”，与“中国皇家园林别墅区”的定位一脉相承。 宫庭精神 精神象征： 宫廷是皇室地位与精神的象征，现代的城市与宫庭在岁月中守侯着彼此带来的安定与荣耀； 宫廷贵族： 作为人类居住形式的最高形态，宫廷永远选择世袭优雅的贵族与其空间价值相匹配，它意味着恒久的地位、荣耀与亘古不变的高贵。 宫庭调性 大气、贵气、人性化；延续金池名郡皇家园林别墅区的生活意境，彰显五星级高端品质。 玺 院（与金池名郡中国皇家园林别墅区的调性一脉相承） 庭·院（简洁直白地体现产品特征，易于传播与记忆） 御澜庭院（结合人文、产品与中央水系） 备选案名： PARTⅢ 金池名郡二期营销推广策略 （2008.7-12月份） 开元旅业集团 皇城贡献 金池名郡二期 登顶之作，制定开封豪宅至高标准 我们必须 达成的战略 我们必须 清楚的方向 我们必须 定位的事情 我们必须 执行的策略 必须思考的三大命题 必须使用的三张王牌 项目战略解析 解读项目 项目优劣势分析 项目核心价值体系 锁定目标人群 锁定案名策略 项目形象定位 锁定推广总调性 项目整体推广策略 项目整体营销策略 项目2008下半年推进布局 主题活动建议 命题一：金池名郡二期代表开封的什么？ 我们必须达成的战略 思路：定势金池名郡二期，不应该放在房地产的语境中，应该放在城市发展的大语境中，运用国际化的宏观视野、3000年皇城贵族对未来社区的宏大构想，创造出一种全新的城市生活方式，让骨子里的皇城情结和“与世界同步生活”的“舒适”兼得。 为 “七大古都之一”开封的“国际化都会生活”找到真正的附着点。 约44万平方米的体量，尤其是作为开封新区，更需要我们站立城市的高度运作项目。这也是一期可供我们借鉴的成功经验。本项目所扮演的角色将不止于“居住空间”的范畴，而是站在3000年开封厚重历史的高度上，引领开封完成“现代都市”蜕变的关键节点，一个不仅负担着提升土地价值，而且同时承担了为区域定位、提升整个开封生活质量和城市品位的地块。 低端项目做产品 中端项目做生活方式 高端项目做文化（城市文化、生活文化、心理文化、建筑文化的统一结合） 我们必须达成的战略 城市文化：开封城市运营的杰出先锋，3000年文化的继承和突破 从最古老文明到最开放、最国际化的首席推动者； 生活文化：开封人居之巅，人文、水景、公园、建筑、小品的丰富； 建筑文化：世界建筑精髓的交流和融合，中国宫庭到现代人文庭院； 心理文化：3000年底蕴之上的皇家品格坚持与世界公民风范的孜孜以求。 东·中·西/政治·生活·经济/物质·文化·精神/ 传统·现代·未来 金池名郡二期 我们必须达成的战略 命题二：二期如何实现项目的前后连贯与自我突破？ 二期，是开元·金池名郡别墅区不可分割的一部分，集合了联排、叠加、花园洋房、多层、小高层及高层，产品形态丰富，体量大、品质高、气宇轩昂，与金池名郡低密度别墅、洋房产品有很大变化，如何实现项目整体气质统一性，同时，提升项目形象和品质，实现自我突破呢？ 二期应统一于“中国皇家园林别墅区”整体之下，延续金池名郡的生活意境的案名主旨和高端品质 提升项目的刚性气度，主导市场话语权 在依托于产品的基础上，大大提升项目的人文底蕴，将人文概念落到实处 思路： 我们必须达成的战略 命题三：面临市场拐点我们如何规避风险？ 变数:汴西新区地产开发量增加，投资市场不理性，国家政策和经济背景导致地产市场面临大的变数，对大体量项目的长期开发战略带来挑战。 对于高端项目定位我们如何充分规避风险，坚守高端大旗？ 破题思路：全力聚焦项目的快速去化 第一为了保证现金流体系的顺畅，第二为了规避市场风险，第三赢得市场的持续热关注。 战略关键： 1、对客层需求的深度把握。 2、聚焦营销推广和市场话语权的建立，进行密集的强势推广。 3、创造极具特色的体验营销体系，降低客户流失率，提高现场杀客能力。 第一张牌、建立综合性产品高度 1、“小盘以奇胜，大盘以正合”，大型项目的成