房地产当前形势的分析报告 2011-27页.pptVIP

汇报结束，谢谢！ * * 房地产当前形势的分析报告 北京恒基财富 2011年3月 内容 页码 引子 3 A. 当前政策解读 6 B. 章丘房地产市场状况 15 当前市场的应对建议 17 2 引子 1、土地 2、住宅 3 土地 4 2011 年 2月主要城市住宅用地成交建面和成交金额 5 住宅 主要城市 2011 年 2月住宅/商品房成交面积与成交均价 当前政策解读 6 1、国家宏观房地产发展环境 2、济南房地产发展环境 3、客户需求环境 4、2011年房地产形势判断 国家宏观房地产发展环境 7 去年以来，全国房价攀升过快、过猛，中央及一些地方政府在近3个月时间里，密集出台了多项规范房地产市场政策。如此力度清楚表明了政府调控房价的决心。 3月5日，在“两会”上，温家宝总理将抑制房地产价格的过快上涨列为价格工作的两项重点之一 。针对社会关注的房地产市场调控问题，国务院总理温家宝在十一届全国人大四次会议上作政府工作报告时提出，建立健全考核问责机制。将房产调控问责制写入政府工作报告。 为平抑房价，保障民生，保障性住房建设成为“十二五”重点规划项目。作为改善民生、调控房地产市场的重大举措，我国计划今年建设1000万套保障性住房和棚户区改造住房，并计划整个“十二五”期间建设3600万套保障性住房，使保障性住房的覆盖率达到20%。 8 温家宝总理性格比较温和，对房地产调控政策由原来的抑制部分城市房价上涨过快到现在的对房地产实施严厉的调控政策，实行地方政府问责制，可以看出国家对房地产调控的决心 。 8天之内，国务院副总理李克强两提房地产调控、两提抑制投机炒作，这无疑是给投机者敲响警钟，向外界释放出强烈信号：房地产调控政策不会松。 3月5日下午，住建部部长姜伟新在列席十一届全国人大三次会议时说：“下一步会有更为细化的遏制房价上涨的系列措施 ” 。 因房地产行业对银行贷款的依存度仍然较高，央行2011年选择了连续三次上调存款准备金率的紧缩方式，存款准备金率的提升将增加房地产企业的资金成本。央行一次次提高存款准备金率表达了央行继续收缩银根的政策导向，在心理上对房地产业投资将起到一定的制约作用。 国家宏观房地产发展环境 济南房地产发展环境 9 2011年济南对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内限购1套住房。 济南市长张建国召开第71次常务会议提出，进一步加大保障性安居工程建设。2011年年底前，建设保障性住房3万套。新开工公共租赁住房不低于2.3万套。向社会提供不低于2000套廉租住房。开工建设5000套棚改安置房。到“十二五”末，新增公共租赁住房和廉租住房总量要超过10万套，力争享受住房保障的居民达到户籍总量的10%。切实增加住房用地有效供应，优先保证保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地，在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。2011年的商品住房用地供应计划总量，原则上不得低于前两年年均实际供应量。 济南市城乡建设委、市住房保障和房产管理局于3月7日联合下发《关于贯彻执行商品住房限购政策有关问题的通知》，这也意味着济南版的“限购细则”正式出台 。 客户需求环境 市场发展出现阶段性瓶颈，政策对行业发展抑制作用较大，各层级需求环境市场均受到国家调控政策影响，房地产需求前景不容乐观。 需求环境减弱 需求群体 主要影响因素 下降程度 刚性需求 高端需求 改善需求 限购令的实施 贷款政策的收紧 房价的增加 贷款政策的收紧 10 房产税的征收 限购令的实施 投资前景不容乐观 2011年全国房地产形势判断 一线城市中心区域：物业会出现量跌价不跌的状况 一线城市中心区域因开发较早，目前一手房存量已经非常少，大多为二手房。 物业持有人多为较为分散的小业主，他们较少有资金压力，通过08年、10年两次调控后房价的暴涨，导致这部分小业主都不急于出手，多为观望状态。 一线城市边缘区域：跌势较为明朗，