扬州蒋王项目商业调查及初步市场分析报告 98页）.pptx

扬 州 蒋 王 片 区;前 言; 思源商业顾问工作主要分为 2 阶段进行：商业市场调查和项目研究分析工作。 商业市场调查主要针对扬州市场而阐述，包括扬州相关经济及商业发展的宏观数据收集 和区域实地商业调查（城市核心商业圈调查、区域主要商业项目查、目标竞争商业项目 调查、项目周边交通情况调查） 项目研究工作主要是以前期商业调查数据为依据，凭借商业开发经验及成功商业案例启示，合理推论项目合理开发商业规模体量、 商业主题定位（商业业态组合及客群定位）及项目商业产品布局及结构建议等，以指导商业的开发实施。 为了规避商业经营风险，提升商业研究的针对性，本次扬州区域商业调查的侧重点进行了调整，重点研究分析城市现有餐饮娱乐商圈、创意文化休闲街区、城市综合体及西区商业；在下一步项目开发设计阶段则建议突破地域限制，更多地研究其他区域以旅游为带动的商业休闲街区的打造。 探讨扬州餐饮业态商家现状发展及租售市场以及旅游商业地产市场发展态势，为细化项目商业发展方向及优化项目物业格局、结构奠定市场基础。; 从常规商业辐射上看，项目2公里范围已至邗江路，5公里范围已达文昌阁附近。 考虑城市发展格局，商业调查以西区为区域研究重点，向东延伸到文昌阁商圈为调查范围。;研究 体系;市场调查分析提案目录;1;城市经济前瞻;扬州市宏观环境分析——;经济发展; ;消费能力及水平;城市发展比较;城市发展规划; ;商业发展指向;;商业市场研究;一。城市商业发展表现; 商业发展格局—— 随着扬州近年主打生态旅游城市，历史文化的进一步挖掘，特别是2006年被评为中国唯一的“联和国人居奖”，扬州城市地位有了很大提升，给商业地产也带来了新的生机。;城市商业发展表现;城市商业发展表现;城市商业发展表现;城市商业发展表现;城市商业发展表现;城市商业发展表现;城市商业发展表现;城市商业发展表现;城市商业发展表现;城市商业发展表现;城市商业发展表现;城市商业发展表现;城市商业发展表现;城市商业发展表现;二。成熟商圈/商业街特征;成熟商圈特征;;;扬州市商业街发展的立地条件： 城??的发展及外拓开发的格局基础—扬州经济及消费结构的升级/城市外扩带来商业“多心化”的促进 城市商业发展的升级——商家资源的扩大/核心商圈文昌阁商业辐射的扩大 新生消费群体的消费基础——高校周边/新兴社区聚集区域/旅游;;商业规模及业态比重—— 淮海路总商业体量约1.4万平米，以餐饮及酒店服务为主。;;商业规模及业态比重—— 四望亭路总商业体量约6.9万平米，宾馆和休闲娱乐业态较多，单体面积大，所占面积比例较大。;望月路;望月路;;兴城路;扬州市商业街发展的特征： 商业街类型——零售专卖店街、主题餐饮商业街、专业市场街 商业街物业特征—综合商业设施底商/单体商业/社区底商 商业街发展基础—地处核心商业区辐射范围 城市交通干线/交通通达 周边校区/社区密集;;三。西区商业现状分析;;;;;西区商业分析;;四。商业地产市场发展;;;;;;;;;销售型商铺发展方向：1托三店铺;案例——海德公园 英伦风情商业街 地理位置：邗江大道北段 商业规模：建筑规模约2.4万平方米，总套数：90套； 商业物业特征：外街+内街/一托二 二层设置外部连廊提升内部交通便利性； 进深8~10米，面宽6米。 商业组合特征： 目前空置率较高（入驻率低/位置较偏） 主力店进驻——海德建国酒店、金海德咖啡、金宵情怀KTV、招商银行 装饰家居类——新亚门窗、正工装饰、际邦门窗、利家地暖等 租售价格：售价约为6000元/平米，销售时间2006年；租金;0.8~1.0元/天/平米。;案例——康城商街 地理位置：百祥路与文汇西路交汇处 商业规模：建筑规模约1.05万平方米，总套数41套 商业物业特征：二层住宅底商，LOFT商铺;进深15米，面宽8米，一层层高约6米，基础单铺面积两层约为240平米，可改成三层。 商业组合特征：主要以休闲娱乐和汽车服务类业态居多。 主力店—五大洲浴城、树人培训中心、贵妇人美容SPA、若凯足道保健会所 租售价格——售价6071元，销售时间2006年，租金0.7-1.0元/天/平米。;案例——奥都花城 地理位置：文汇路与中心东路交汇处 商业规模：建筑规模约为1.34万平方米 商业物业特征：店铺结构不利于商家经营 一带二切割，进深10米，开间4米，基础单铺面积二层80平米左右。 商业组合特征：目前空置率较高，主力店—奥兰德健身会所； 租售价格：售价6431元/平米，销售时间2006年，租金0.9-1.2元/天/平米。 ;案例——京华城 地理位置：京华城路与中心东路交汇处