扬州市教场地区策划报告(66页）.doc

目 录 一.项目背景综述…………………………………………………………………………3 二.针对性项目市场分析…………………………………………………………………6 （一）市场环境………………………………………………………………………6（二）旅游环境………………………………………………………………………7 1．扬州现有旅游市场状况…………………………………………………………7 2．制约旅游业发展的主要瓶颈……………………………………………………9 （三）酒店环境………………………………………………………………………11 1．扬州酒店业的发展现状…………………………………………………………11 2．扬州酒店业存在的一些问题……………………………………………………12 （四）百货环境………………………………………………………………………14 1．扬州市商业发展的态势…………………………………………………………14 2．扬州文昌商圈内主要商场情况…………………………………………………15 （五）超市环境………………………………………………………………………17 （六）餐饮娱乐环境…………………………………………………………………19 1．餐饮环境现状及问题…………………………………………………………19 2．娱乐环境现状及问题…………………………………………………………20 三．商业竞争……………………………………………………………………………21 （一）酒店项目竞争力分析………………………………………………………21 （二）百货项目竞争力分析………………………………………………………22 （三）超市项目竞争力分析………………………………………………………32 （四）餐饮项目竞争力分析………………………………………………………35 （五）娱乐项目竞争力分析………………………………………………………38 1．沐浴业竞争分析………………………………………………………38 2．KTV竞争分析…………………………………………………………40 四．人群分析 …………………………………………………………………………41 （一）本地消费者分析……………………………………………………………41 （二）旅游者分析…………………………………………………………………45 （二）旅游者分析…………………………………………………………………47 五．市场发展趋势预判…………………………………………………………………49 （一）旅游市场趋势分析…………………………………………………………49 （二）酒店市场趋势分析…………………………………………………………51 （三）百货及零售市场趋势分析…………………………………………………52 （四）餐饮及娱乐市场趋势分析…………………………………………………53 六．项目发展概况 （一）目标消费群 （二）消费结构 （三）消费行为 （四）项目发展主题 （五）功能定位 （六）规划风格及特色建议 （七）商业业态布局 1． 地面规划 2． 地下规划 （八）物业类型 1．商业物业定位 2．酒店物业定位 七．建筑关系 （一）平面布置 （二）空间关系 （三）符合商家用途 （四）商家提供配套设施及配置要求 八．动线安排 （一）垂直交通 （二）出入口 （三）人流安排 （四）车流安排 （五）物流安排 九．创意设计 （一）整体景观 （二）景观布局 1．走道设计和指示牌 2．小景布局 （三）广场区域 （四）地下推广区 （五）主题故事 十．经营方式 （一）商业区 （二）小吃街 （三）酒店区 （四）营运建议 （五）出租模式分析 （六）出售模式分析 （七）先出租再出售模式分析 一. 项目背景综述 千古名邑扬州地处长江中下游平原东端，江苏省中部，东近黄海，与南通、盐城市交界；西通南京，与六合、天长县接壤；南临长江，与镇江、无锡市隔江相望；北接淮水，与淮阴市毗邻；中有京杭大运河纵贯南北。历来是水陆交通枢纽，南北漕运的咽喉，苏北的重要门户。?现有总面积6638平方公里，人口444.82万，辖广陵区、郊区、宝应县、邗江县，代管仪征、江都、高邮3个县级市。市区面积148平方公里，人口50万。　　 近年来，随着改革开放的不断深入，扬州进入了经济社会全面发展的新时期。铁路、大桥、西北绕城和沿江高等级公路的建成贯通，交通区位优势凸现，旅游发展、物流畅通的制约瓶颈逐步打破922亿元(115亿美元),比2004年增长15%,列全国所有城市第42位.扬州人均GDP2004年的17200元(2146美元)增长到了2005年的20034元(2500美元),年增幅超过16%,位列江