新郑浩创项目市场研判及项目构思 2010-112页.ppt

思路探讨 整体规划分析 地块自身问题分析 景观难以相互影响； 虽然整体体量较大，但由于各组团体量相对较小，难以形成规模； 项目整体品质 的提升难度较大； 项目出入口设置较多，后期物业管理较为复杂，人力投入大，成本高； 贯穿项目的两条道路为断头路，因此商业仅能够辐射周边小区，商业价值较为有限； 由于受到传统思想的束缚，新郑市民对于这样分地块的半开场式社区接受程度较低，因此后期需要大增加大量的引导工作。 整体规划问题分析 由于项目三块地在规划中存在很多相同的问题点，因此我们重点对于最大的地块2#地进行代表性的分析。 整体规划问题分析 整体建筑布局排列较为凌乱，在许多横向楼间距部分均有许多面积浪费，虽空出了一定的绿地，但由于留出的小块绿地均面积太小，因此无法进行精彩的景观规划； 小区内部无明确的组团分区，仅仅是通过道路的穿梭即隔出一个区域，因此组团分区并不明显，且没有起到组团的真正作用； 由于建筑布局的凌乱使得整体交通走线显得非常复杂，主次道路分布不明显，行走不便，使得许多区域由于道路的设置而造成绿地浪费； 现有停车位仅仅设置在地块的外围车行系统上设置了一排，对于我项目这样200余亩的区域大盘来说，是明显不足的； 高层产品的中间设置必将影响北侧多层住宅的日常采光，虽然设计按照国家标准执行，但实际能够采光时间将非常稀少。 物业形态分析 景观环境分析 在此所说的活动区域主要是指提供业主日常休闲娱乐的活动场所。主要指运动场所如篮球场地，网球场地等。但是在规划中必须要注意的是不同的活动场地，所处的规划区域位置是要划分开的。如网球场、篮球场这样的剧烈活动区域，是不能设置在住户的周围的，尤其对于网球这样的运动是非常容易对周边的住户产生安全隐患的，因此，需要设置在公共景观区域，不能够设置在组团生活区内部的。 放眼看去社区内部的绿化面积虽然也不少，但是每块绿地可以所都没有较为精细的小品规划，仅仅是一块较小的区域铺上小草，虽然俯视下去在造型上变化很多，但都仅仅是软质植被与硬质铺地之间的结合，并没有实际的景观在里面，所以这样的景观规划是很难吸引消费群体的。 时间：项目亮相前期 地点：炎黄城市广场 目的：打开项目知名度，网络客户资源。 时间：项目亮相前期 地点：酒店新闻发布会 目的：打开项目知名度，网络客户资源。 精顺值得信赖 精顺营销业绩 开盘阶段 第一期 项目开盘阶段目的：告知开盘信息，诉求展示环境开放信息，吸引 客户进行现场体验。主题： 一方水土造就一批领袖 ——X月X日浩创·领秀城盛大开盘预告开盘信息 开盘阶段 第二期 主题： 领秀就是领袖 ——领袖生活明日开始 三大法宝： 现场、外卖场互动，客户资源联动 1、现场售楼部提前建起来做现场体验； 2、从新郑最繁华的商业区为项目提供客户，但 需要准备看房车一台。 销售渠道 【项目营销及推广策略】 第三部分 2、项目定位 3、推广概念 4、入市姿态与入市概念 1、案名 5、各阶段推广主题 1、案名 浩创·领秀城 备选案名：浩创·锦绣王城 浩创·世纪花城 2、项目市场定位 新郑市领袖生活区 3、推广概念 领 袖 延展子概念 1、领袖荣誉（领袖圈子生活） 2、领袖环境（周边环境）3、领袖高度（客户感受）4、领袖生活（生活感受）5、领袖享受（生活感受）6、领袖荣耀（社会影响）7、领袖权利（社会影响） 4、入市姿态与入市概念 2007，浩创造城纪 推广思路 以创新产品树立项目形象 将项目主要卖点阐述清楚 项目品牌提升企业品牌 入市公关活动 浩创梨园春秀新郑 --河南电视台梨园春新郑擂台赛 入市公关活动 国家一级物业进新郑 --浩创＆河南鑫苑物业强强联合服务新郑人民 5、各阶段推广主题 产品亮相阶段 目的：传递项目名称、规模等基本信息，造成入市轰动效果。 方式：持续保持市场高度关注。 产品亮相口号： 领袖远见未来 ——浩创·领秀城接受咨询 客户积累阶段 主题： 领袖生活·品鉴 蓄水阶段之客户积累阶段 第一期 主题： 领袖，城市的脊梁 推广方向：针对项目提倡领袖阶层 蓄水阶段之客户梳理阶段 第二期 主题： 人性尺度，领袖空间 空间原来也有完美标准。（针对户型的广告诉求） 内部认购阶段 第一期 主题： 晋升领袖生活 ——浩创·领秀城即将开始内部认购 内部认购阶段 第二期 主题：  地位改变只有一次机会 ———浩创·领秀城即日开始内部认购 内部认购阶段 第三期 主题： 地位不能“一错再错” ——浩创·领秀城内部认购即将截止 【产品分析