无锡五洲国际广场项目营销策划提案报告52P.pptx

无锡五洲国际广场项目营销策划提案报告上海鑫军投资有限公司项目提案的逻辑思路项目分析难点分析营销攻略营销建议 项目基础研究营销策略选择可能竞品研究无锡整体经济状况研究营销策略思考区域策略问题与小结营销总纲核心问题项目现状研究可行客户研究项目SWOT分析城市策略营销与策略建议Questions项目分析1-项目属性梳理项目城市属性：位于苏锡常经济区腹地，经济发达，居民购买力旺盛。 无锡：处于苏锡常经济圈核心部位，距离上海及南京都市圈均在1小时车程范围内，是上海大都市圈的有机组成部分。 人口：2012年无锡市常住人口646.55万人。经济环境：无锡2012年实现GDP超过7568亿元。城镇居民人均可支配收入35663元。农民人均纯收入18509元。 单位：元三城市人均可支配收入对比图收入结构上，纵向来看，无锡城镇居民人均可支配收入，逐年增长，2012年达到12.7%。横向来看，无锡城镇居民的人均可支配收入与南京相接近，消费有支撑。项目区域属性：锡东重镇，政府重点发展区域，潜力无限。交通便利：羊尖镇地处苏锡澄交界，境内有多条公路干线通往沪、宁、杭等地区，锡张、锡昆高速公路。距上海港口120公里，无锡机场20公里，上海虹桥机场100公里，上海浦东机场140公里，南京禄口机场160公里。定 位：打造高铁新城首个一站式国际商业大都会，集温泉度假、时尚购物、休闲娱乐、特色餐饮、高尚住区为一体，将全新的生活带给羊尖及周边居民，打造城镇第三空间，引领新生活。本案2-项目现状分析项目概况：区域唯一性，适合投资，潜力巨大项目概况：地处锡东重镇羊尖，目前政府正强力打造锡东新城，区域发展潜力巨大；项目价值：高铁新城首个一站式国际商业大都会，集温泉度假、时尚购物等一站式生活为一体，也是羊尖唯一的一个大型商业都会，价值不言而喻。商铺产品：二期商铺为20-30平米小面积商铺，总价较低，具有较好的投资价值。SWOT分析：区域认知度低，发展潜力大，挑战性强项目地处锡东偏郊，属锡东高铁商务区组成部分，迎合新城镇发展方向；项目20万M2体量，具备打造高铁新城首个一站式商业综合体之地位；宣传五洲品牌影响力。扎根无锡的五州国际，拥有丰富的综合体开发运营经验，具备本地一批商业客群追随者；羊尖地处苏锡澄交界，距高铁5公里，出入交通便捷。项目距无锡市区较远，公交间隔时间长。 ；项目周边仍处起步阶段，区域有待发展和成熟；区域配套匮乏，尚未形成浓厚商业投资氛围；客户对位置认知度不高，异地推介需要一定宣传引导。SWOT劣势优势挑战机遇项目属副中心新市镇规划，具备未来政府政策利好优势；锡东高铁经济和商务板块带动项目板块商机和投资方向之引导；锡东的双轨规划。其中2号线安镇与羊尖地铁延伸段已在筹划；项目为无锡投资洼地，升值潜力大。区域为新兴板块，特别在苏锡澄交界，消费客户不确定性等多因素交杂，造成未来较多不确定因素；地理位置偏僻，产品独特性、排它性卖点优势不明显，加上无锡本地区，周围地区竞争项目不少，有一定投资认知困难；3-核心问题需突破难点：商业氛围缺乏，区域认可度低整体市场环境导致需求量下降宏观经济发展放缓，导致居民收入增长放缓，降低了客户投资的欲望。项目所在的羊尖镇地处锡东，目前而言发展相对滞后，整体商业氛围欠缺，区域认可度较低，客户投资有所顾忌。区域认可度较低现场执行力或存在一定偏差现场对客户的接待、跟进，以及对客户需求的把握或存在一定偏差。解决策略：如何快速实现去化剩余产品Pictures speak 1,000 words!Catch The feel of Design in contemporary colors and styles.挖掘潜在客户资源有效传播项目价值提振客户购买信心Creative Visual Aids!Feel the touch of Design on the cutting edge小结：三力合一，行动一致挖掘产品力高投资价值、高发展潜力品牌传播力营销执行力差异的企划、包装力度高效的营销团队Marketing竞品解析2012年市场情况 2012年以来，在国家宏观调控政策持续影响下，无锡房地产开发投资增速放缓，新开工面积减少，但呈现出成交活跃、价格回稳的良好发展态势。一、开发投资增速持续放缓，新开工面积有所减少 2012年无锡市区房地产开发投资为685.47亿元，同比增长10.95%，增幅自6月末持续回落近13个百分点，住宅开发投资423.73亿元，同比增长3.43%。无锡市区房地产施工面积为3718.61万平方米，同比增长10.2%。其中住宅2537.96万平方米，同比增长6.94%;房地产新开工 面积为1028.98万平方米，同比减少7.62%，其中住宅630.04万平方米，同比减少19.11%；房地产竣工面积为555.63万平方米，