智弘投资-广东南路住宅项目营销策划报告106p.ppt

周边旅游资源丰富，周边聚集众多大型高端住宅，开发热点区域 先进设计规划，现代建筑，中等规模，大户高档住宅。 市场竞争与机会 营销目标 市场在哪儿 如何规避市场竞争 销售的如何组织和开展 中国沿海城市带富人区正在形成，海滨城市置业成为中国财富阶层的置业趋势，滨海城市出现财富聚集效应,北海房地产开发在全国滨海城市中处于最落后位置 一直以来中国人对海岸生活并不熟悉。随着国际生活方式的逐步融入，人们开始接受海岸生活，开始认识蓝色居住文明。在海岸生活成为国际潮流的趋势下，一些适合生活的优质海岸正显示出其稀缺性，变得弥足珍贵。 处于海岸线上的“城市”未来具有巨大的发展潜力，其发展将扩张中国海岸线城市密度，加速中国海岸城市带的形成 中国各海岸城市都在形成自己的海岸豪宅片区 北部湾，中国-东盟开放合作的重要经济中心 北海，发挥宜居优势，建造特大规模滨海城市 市场特征2：建筑理念在求证中突破，居住文化日益被重视 市场特征6：外地开发商入市，“鲶鱼效应”开始在开发的各个环节显现 南宁：碧园地产、同和地产、远辰地产、宁汇地产、西建地产、融昌投资等； 深圳：振业集团； 海南：三亚凤凰岛； 广州：恒大集团； 其他：易居。 根据《北海市住房建设规划》,2009年 供应商品住房用地80公顷 商品住房建设16900套，建筑面积160万平方米 2010年 供应商品住房用地81公顷 商品住房建设17000套，建筑面积161万平方米 2008年国有土地挂牌出让重点地块 竞争项目入市商品房量预估 主要在售项目产品明显有升级 即将入市的项目，相对集中于两大片区（广东路、北部湾） 客户来源地、年龄段、购房目的分布 项目到访客户主要来自东北、华北、华东等地，占总比超过50%，其次为北海本地客户； 客户年龄偏大，40岁以上客户达到总比重的50%；且20-30岁客户也基本是父母用孩子的名字买房； 客户购房目的以养老自住或度假自住为主，占总比的50%以上。 团购及客带客现象突出，且带客能力强，甚至呈“链条状”发展，具有成倍数扩张的威力 统计发现客带客成交比例达43.5%； 备注： 客带客包括老业主介绍新业主、来访未成交客户介绍新业主等； 团购成交的套数中可能与客带客成交有交集，因为某些团购即为某个业主介绍的。 成交客户整体认知途径 以业务员派发宣传单张为主，达到40%； 成交业主介绍达30%； 当地朋友介绍、中介介绍、未成交客户介绍等占17% 外地客户认知项目途径情况 目前外地客户认知项目的途径主要靠宣传单张，达到总上客量的49%； 另许多外地客户在北海本地有朋友、亲戚等，或询问出租车司机，由他们介绍到访。 先进设计规划，现代建筑，中等规模，大户高档住宅。 社区生活：打造融度假、生活、娱乐于一体的世界级滨海湾居生活方式 客户策略 针对团购及客带客 客户情感维系：客户会刊物、举行各种营销活动等笼络业主； 购买优惠活动：泛销售、介绍购房物业费用减免、折扣优惠等方式； 针对普通客户——“抢眼球、抓渠道、重整合” 在推广上通过高度抓住客户目光，打造本项目是客户在北海购房的唯一选择。 抓住潜在客户往来北海的渠道，整合媒体广告资源。 客户策略 针对东北客 可联系东北重点城市如哈尔滨、佳木斯、牡丹江等在北海的商会，通过联谊的方式扩大项目影响力； 通过泰盈置业集团资源平台在华北、西北、东北各地的基地开展泛销售； 到东北参加沿海楼市房展会； 针对本地客 深挖本地客户，重点国有企事业单位，吃透本地高端客户； 关注拆迁区域，紧抓城区拆迁改造客户； 抢先银滩周边其他楼盘，扩大项目在本地客中的影响力； 通过举办各种运动友谊性比赛，联络北海本地业主及潜在关系客户，造成口头传播； 项目营销工作总部署（服务期内仍需不断调整） 规范文明礼貌用语，规范形体语言 养成良好的意识，设身处地为业主服务 加强社区水景观维护，保持项目的优良形象 社区音乐播放要注重相匹配的格调，建议以巴厘风情音乐、品位背景音乐为主 项目定位 总体定位： 30万平方夏威夷风情国际滨海度假社区 直接表现项目规模，彰显规模恢宏大气 体现项目岛式规划，聚焦项目园林风格，表达项目高品质 代表项目建筑特色，体现项目高档次定位 直接描述项目倡导的滨海度假生活模式 63 推广案名建议： 蓝岛国际花园 项目定位 “蓝”-- 代表项目滨海项目，直接引入项目倡导的度假生活方式 “蓝”-- 在海洋文明时代的今天也代表海，表现大气，也表示国际化； “蓝” – 也代表科技，智能化 “岛” – 代表项目创新的岛式设计； “岛” – 也代表新时代贵族度假方式，代表尊贵、私密； “国际” --与项目建筑风格吻合，又体现项目档次和形象 “花园” --用最朴实的社区称号，体现项目自然、纯朴，彰显大气沉稳 其他参考案名：领海国际、海澜半岛、长岛绿洲、领海国际