武汉大华南湖公园世家3期2011年广告提案102P.pptx

品·质2011年广告提案大华·南湖·公园世家3期BEACON公园世家3期引领南湖核心区域都会化她是日趋醇熟的艺品她是文火慢熬的臻品R大华·南湖·公园世家3期价值重构培根二元分析模型外生因子内生因子宏观市场研究微观竞品对比项目全面解析聚焦目标客群相对价值绝对价值价值原核产品系定位推广重点推广策略阶段主题平面设计SP活动1由表及里分析线索宏观市场研究武汉大势预判南湖板块走向 武汉属于典型偏内生性市场城市定调房价上涨驱动力主要依赖本地购买力 整体发展呈现板块不平衡状态住宅市场投机性因为内生性驱动，已被打压住势头商铺市场投资性相比住宅而言，日渐凸显整体价格攀升加速度本轮行情趋缓宏观市场研究武汉大势预判南湖板块走向 预判： 2010年土地成交因为四月新政打压，市场冷清，7月回暖后成交量平稳至今，预期2011年除非出台限购、限贷等行政重大干预，走势变化不大。宏观市场研究武汉大势预判南湖板块走向 预判： 2010年成交价格处于一个接近缓步慢跑的大牛市调整行情，成交量呈现典型的内生性市场特点，春节和夏季两淡，黄金周两旺。2011年，预期依然。宏观市场研究武汉大势预判南湖板块走向 南湖板块属于住宅为主开发格局南湖定调南湖的住宅开发量集中，权重大商业氛围缺乏都会感，以社区氛围为主丁字桥南路的开通，将加速南湖都会化开发进程，也平抑房价级差现象板块供应量集中在毛坯大两房和小三房为主，产品供应缺乏上下游层差宏观市场研究武汉大势预判南湖板块走向 预判： 2010年南湖板块的市场节奏在一定程度上顺接了武汉市场大行情走势，成交量因为在四月新政，导致诸多大盘压货逼近国庆黄金周，人为制造井喷现象，预期2011年板块走势讲主要依赖2010存量房和大盘走势而定，属于跟随性板块。微观竞品对比指标盘详析横向单项对比 楼盘板块形象占位形象溢价线+百瑞景+公园世家+中央公馆+保利心语+泰然玫瑰湾舒适度线+保利拉菲+西岸故事+城投翰城+武昌府+水域天际性价比线楼盘销售均价6000700080009000项目名称地理位置建筑类型项目现状 目前价位 2011年趋势 大华·南湖·公园世家3期珞狮南路二环线与文馨街交汇处高层、洋房、精装小户3期高层、洋房在售高层约7400元/平方米，洋房约9500元/平方米将推出精装小户型、毛坯高层、洋房保利·心语 洪山区南湖农业园高层、别墅目前3期在售毛坯高层，户型面积110-125平方米约6800元/平方米　保利·拉菲 洪山雄楚大街(南湖北岸)高层、联排别墅将推出87-151平米一梯两户湖景高层，180-220平米的四层联排别墅。12月18日高层样板房开放。高层预计8500-10000元/平方米别墅预计15000-20000元/平方米高层预计1月份开盘保利·中央公馆武昌区丁字桥南路和武梁路路口高层、退台洋房和联排别墅　待定　百瑞景中央生活区 武昌武珞路586号（亚贸附近）高层、小高层、花园洋房、城市别墅目前2期在售高层、小高层高层均价约11000元/平方米，小高层均价约13000元/平方米　武昌府洪山区南湖机场三路理工大新校区对面高层近期推出三栋高层，目前已售磬 约7000元/平方米　水域天际洪山南湖新城建安街高层、小高层、洋房目前三期二组团夏朵公馆在售38-72平方米小户型夏朵公馆均价约9500元/平方米　城投翰城武昌区雄楚大道南湖北岸小高层、别墅目前在售高层户型面积为140-255平方米湖景房均价10600-12000元/米，非湖景房均价8300-8500元/平方米泰然?南湖?玫瑰湾洪山区狮子山街苫风咀8号小高层、花园洋房一期剩少量别墅，3期目前一层一户小高层已售磬，剩少量洋房洋房、小高层均价约11000元/平方米，别墅均价22000元/平米明年3期将推出小高层、洋房、联排别墅、高层金地?圣爱米伦洪山区华中科技大学武昌分校东面高层、花园洋房 120-220平方米6层精装花园洋房待定预计2011年1月份开盘微观竞品对比指标盘详析横向单项对比 高层毛坯产品：低密度洋房产品：精装高层产品：本案高层毛坯产品结构层级丰富度占先电梯洋房产品占据板块制高点，且具有议价权本案成品公寓产品具有很强的稀缺性微观竞品对比指标盘详析横向单项对比高层项目名称品牌价值地段价值产品设计物管服务自住价值投资价值大华·南湖·公园世家3期AA-AAAB+保利·心语ABA-AAB武昌府BA-B+BAB+泰然·南湖·玫瑰湾AA-AAAB+金地·圣爱米伦AA-AAAB+保利·中央公馆AA-NANAAA保利·拉菲AAANAAB+分值备注： NA不得知 A+:90以上 A:85-90 A-:80-85 B+:75-80 B:70-75 B-:65-70 C+:60-65 C:50-60 C-:50以上微观竞品对比指标盘详析横向单项对比小户项目名称品牌价值地段价值产品设计物管服务自住价