武汉武锅项目整体定位及营销推广报告（133页）.ppt

区域在售的楼盘竞争力 类别墅产品户型建议 多层洋房产品特点： 每两层一户 每户客厅挑高6米 6米高阔绰阳台 在普通的多层基础 上，创造出别墅居住 的空间效果 户型配比建议 100% 100% 97万方 　 　 总计 10% 约10万方 多层洋房 160-180 13% 3% 约3万方 复式 150-160 四房 8% 约8万方 高层住宅 120-140 大三房 29% 21% 约20万方 高层住宅 104-115 小三房 6% 约6万方 公寓 80-90 31% 约30万方 高层住宅 70-90 二房 6% 约6万方 公寓 50-65 58% 15% 约14万方 高层住宅 45-50 一房 合计 面积比 面积 物业形态 面积区间 产品形式 早期：以本项目周边及武昌其他区域客户为主 中期：随着项目影响力扩大，在巩固周边客户的基础上，拓展客户层面 汉口和汉阳的事业移民 外地人：大武汉周边（荆州、潜江、仙桃、孝感、黄石等地）及全国客户 后期：随着都市融合趋势加快和项目影响力的进一步提升，成为所有武汉高端客户群的置业首选 本项目客户演变过程分析 早期 中期 后期 来源 时间阶段 C D A E B 身份标签 区域导向 资源导向 产品定位 产品定位之基准 项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能； 市场调研反映的具有有效需求的市场空间； 政府在城市总体规划上的限制。 所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种功能建筑的条件和质素。一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。 项目产品定位是一个相对复杂的过程，主要取决的因素有： 项目所在区位呈现以下特点： 区域形象：立足武昌中心区，辐射汉口、汉阳及周边城市 地理位置：紧邻城市内环线，城市中心 强势资源：地铁二号线、四号线，新武昌火车站，区域交通环境不断改善 在土地属性及规划批准使用条件上，项目表现出：地块南北跨度较大、容积率适中、南部地块与主体地块分隔等特点。 产品定位条件——项目主要特点 结合项目区位特点及土地使用属性特点，项目可能发展的方向有： 商务 产权式酒店 餐饮娱乐 居住 项目 集中型商业 次级零售 商业 酒店 住宅 临时性居住 经营性酒店 通过前文的分析，项目可能发展的功能有上表中各大种类，对于本项目将结合地块所在的区位、地块的属性、市场及开发等多角度对项目各功能发展空间进行综合评估，从而寻求项目准确地市场定位发展方向。 产品功能方向 住宅发展分析 指标角度：容积率适中，地块规模大且较为集中 开发角度：周边存在道路、变电站、高压走廊等负面因素，规划时应予以考虑 市场角度：目前周边区域住宅存在产品单一、配套欠缺、附加值低状况 本案通过产品多元化、控制面积、控制总价，增加附加值，营造高性价比形象，在高档市场营造较强竞争力 综合评估：适合发展中高档住宅 居住发展方向研究 根据项目容积率和占地规模，住宅部分通常可能出现三种产品形式的组合方式 根据项目地块规划条件以及资源优势，通过项目研究可以看到在容积率在2左右的情况下，一般可能出现的产品形式有以下几种： 容积率=2 纯小高层（高层）社区 小高层、多层混合社区 高层（小高层）、低密度类别墅社区 对项目整体形象的树立贡献不足 提升项目形象、 收益最大化 临时性居住（公寓）发展分析 指标角度：符合发展指标 开发角度：周边配套成熟，地段中心，具有商业商务氛围，有开发可能 市场角度：区域市场早期公寓型物业市场认可度较高 综合评估：可行且风险较小 商务发展方向研究 指标角度：项目用地各方向均不临主干道，通达性有所欠缺 开发角度：项目北端地块位于城市核心，商务氛围浓厚，具备商务发展基本条件 写字楼开发成本高，风险相对较大，但有利于建立企业及项目品牌，具有发展价值 市场角度：中南区域目前为武昌高档写字楼最密集地区，商务市场竞争激烈 综合评估：可行但具有具有一定风险 商业发展方向研究 指标角度：有较高公建比例要求，将商业价值充分挖掘是项目定位的重要方面之一 开发角度：地块近邻三大商圈，商业价值具有挖掘空间； 本项目未来3万多位业主成为潜在消费客户； 考虑企业发展目标，项目商业将以出售作为主要开发目标。 市场角度：中心城区各类商业形态均十分齐全 独具风格的主题风情街是唯一市场空白点 综合评估：汇聚人文、时尚、艺术的主题风情街是发展的主要方向 商业案例研究一 苹果社区地处北京CBD核心，国贸东南600米，项目占地面积?21万平方米，总建筑面积70万平方米，由北京今典鸿运房地产有限公司开发。 【项目整体效果图】