杭州金都房产24号地块项目公寓前期定位研究方案.pptVIP

金都房产24号地块项目公寓前期定位研究方案 工作出发点 基于本项目用地条件和周边环境的限制，本公司认为本项目在功能和业态定位上只能选择高端公寓住宅，因此，项目前期定位研究就围绕高端公寓住宅的定位展开，对杭州房产市场的高端公寓、本项目的主要竞争楼盘（在售和潜在的）进行实地调查和走访，同时进行目标客户需求及产品偏好调查、先进的开发概念消费者测试等等，然后在市场研究的基础上确定项目的整体定位，并根据项目的整体定位进行产品概念策划，提出符合市场需求的、准确的产品规划、社区特色配套和户型设计建议。 本次研究需要解决的关键问题 问题一：杭州市高端公寓调查 调查目的 了解杭州目前的高端公寓项目特点及产品供应结构，分析高端公寓开发过程的得与失，准确把握 高端公寓的发展趋势，产品及配套升级状况，购买人群特征及动态变化等等 杭州市高端公寓选择标准 杭州市在售或在建的拟定销售均价在13000元/平米左右及以上的公寓项目 部分楼盘 金色海岸、通和之江湾项目、金都华府、春江花月、丁香公寓、深蓝广场、广厦·绿洲花园、瑞丰 格林苑、野风现代名苑、新紫云·水岸帝景等 问题一：杭州市高端公寓调查 研究内容 杭州市主要高端公寓、主要卖点、产品及户型特点、供应配比结构 高端公寓的项目概念定位、客户定位、价格定位及市场接受度等 高端公寓销售状况、不同面积段户型销售状况对比及原因分析 特色户型设计及特色配套的调查研究，以及市场认同和接受度调查 高端公寓的现有购买群体特点、购买目的、价格承受、购买行为调查分析等 调查方法 盛道—东方楼市楼盘资料库数据调用 在通用的实地走访调查和模拟顾客踩盘的基础上，盛道还经常联合长期的战略合作伙伴《东 方楼市》的记者进行楼盘专访和调查，另外在长期的合作中，盛道还在许多楼盘或公司中设 置了相关线人——调查信息员，有时为了保证信息的全面和真实，盛道还会花钱购买有价值 的信息，从而保证向客户提供准确的项目信息。 问题二：在售的主要竞争楼盘调查 调查目的 了解板块内目前在售竞争楼盘整体供应和竞争状况，熟悉市场竞争格局，寻找市场差异机会，同 时准确掌握城西高端公寓目前真实的市场需求状况，预测将来的供应及需求变化趋势，从而为项 目定位及产品设计提供准确的依据。 在售的主要竞争楼盘选择标准 位于如下区域：东至中河高架、南至凤起路北山路曙光路、西至紫荆花路、北至余杭塘河 且均价10000元/平米以上的在售公寓项目 部分楼盘 中豪·晴园、枫华府第、世贸丽晶城、野风·现代领地、润和·紫庭花园、丁香公寓等 问题二：在售的主要竞争楼盘调查 研究内容 区域范围内竞争楼盘整体供应和竞争状况 竞争楼盘的项目概念定位、客户定位、价格定位及市场接受度等 竞争楼盘的产品特色、供应配比及结构、俏销产品、滞销产品特点及原因分析 产品优劣势分析，特色户型设计及特色配套的调查研究，以及市场认知和接受度调查 在售主要竞争楼盘的现有购买客户特点、购买目的、价格承受、购买行为调查分析等 调查方法 盛道—东方楼市楼盘资料库数据调用 在通用的实地走访调查和模拟顾客踩盘的基础上，盛道还经常联合长期的战略合作伙伴《东 方楼市》的记者进行楼盘专访和调查，另外在长期的合作中，盛道还在许多楼盘或公司中设 置了相关线人——调查信息员，有时为了保证信息的全面和真实，盛道还会花钱购买有价值 的信息，从而保证向客户提供准确的项目信息。 问题三：在建及潜在的竞争楼盘调查 调查目的 这些项目最有可能成为与本项目直接竞争的楼盘，所以它们也是本次调查最重要的部分之 一，掌握它们的整体定位、客户定位、规划及设计特色，做到知己知彼，心中有数，从而使 本项目在前期的项目的定位、产品规划与设计阶段就能够超越竞争对手，赢在起跑线上， 在将来的竞争中始终处于主动地位。 潜在竞争楼盘选择标准 在建或土地位于以下区域的住宅项目：东至湖墅路、南至天目山路、西至古墩路、北至余杭 塘河，或楼面地价达到6000元/平米以上的住宅用地项目 例如： 银马公寓、兰庭国际、钱塘翠苑、发展房产的2号地块、富岳控股的10号地块、 即将出让的杭医高专地块、省供销学校地块 问题三：在建及潜在的竞争楼盘调查 研究内容 范围内在建项目情况及04、05年已获得土地状况、主要用地经济指标 开发团队分析（开发商、设计公司、景观公司、策划公司、物业管理等） 项目整体定位及特色 项目产品户型设计和配套的特点、优势分析、不足洞察 项目概念定位、初步推广策略、目标客户定位、价格定位等等 调查方法 从市规划局或设计院等相关单位了解项目规划初步资料，对一些敏感信息可结合《东方楼 市》记者专访、内部信息员、购买等手段来获取，确保全面地掌握竞争对手动态。 问题四：城西潜在高端公寓土地供应专项研究 研究目的 掌握未来2-4年项目板块内可能出现的新供应土