泰盈置业－沈阳美好愿景策划切入诊断报告（提案）110p.ppt

所有大型活动都是在其售楼部或会所里进行！ 07年别墅气质、大盘风范 08年洋屋运动、火爆洋房 09年面临危机、引入硬件，轻松漫画推广 启示： 08年8月10开盘，开盘销售5400万。开盘非常及时，黑暗 前的最后一屡阳光我们感受到了！幸运的同时也有对市场 的预测和判断。 08年以性价比占领市场，在09年经济危机的条件下，项目 软硬兼施。硬件引入大润发、新加坡爱儿坊幼儿园。软件 上以轻松漫画的形式导入市场，给人一种轻松、淡爽之感！ 软硬兼施的硕果：09年1-4月销售6000万 美好远景： 广告表现必须以策略为先导，以执行方案为依托，绝对不是一个孤立的、单独的营销行为。 理解大盘的策划 战略实施与策略执行 美好远景： 单纯依靠广告，缺乏综合、立体的营销推广策略，在执行方面无法超越自身水平，造成项目的整体形象单薄。 施治 1、收集项目此前的成形资料，更加深入梳理项目在区域市场中的占位，以确定项目自身的姿态与竞争策略。 项目市场占位初步判断 巴塞罗那—区域客户十分认可但剩余货量不富足的欧式景观宅第； 第一城—普通大盘的成熟社区，但户型、面积均有断档，不足以构成对 本案的威胁； 保利心语—品牌开发商旗下的现代、时尚、品质、生态社区，对本案威胁极大； 亚美利加—品质好、园林建设佳但带有硬伤（原来是电池厂）的美式公园名邸； 美好愿景—延续了“巴塞罗那”的风格，但比“巴塞罗那”的欧式味道更纯粹，在产 品建设和推广定位上应弥补“巴塞罗那”的不足，填补“巴塞罗那”的市 场空白。进而，形成一个新崛起的区域项目品牌。 2、营销策略设定： 项目品牌：售楼处包装、现场围板包装、深化调整定位； 客户平台：小客户系统、运作客户组织、营销圈层； 产品策略：产品组合、配套进度、细节与品质把握； 活动与事件：项目质感的运作（不只是靠广告干吼）； 3、营销节奏预设与铺排： 工程进度落实与配套节点推演； 开发支出预算与收入预算分析； 营销周期与节奏的安排； 销售策略与执行方案设定； 4、新产品设定，新定位把握； 延续原有的基础，梳理、提炼，去糙取精； 新定位完成后，持续开发的推进计划； 疾在肌肤，针石之所及也 ——扁鹊见蔡桓公 好项目就是好资源 请好好珍惜与把握 The EndTHANKS 美好远景： 50万平米的大盘，操作时间将达3～5年，项目的产品、定位、营销推广等都需要一个预先的安排。 理解大盘的策划 产品线组合与开发节奏控制 美好远景： 项目占地规模、总开发量都很大，产品价值的分配、以及随着市场变化而推进的产品开发策略需要重新思考。 理解大盘的策划 营销节奏与策略安排 07-08年春夏，院落洋房、美伦美奂 07-08年秋，成熟院落、价值彰显 07-08年冬，喜庆连连，热闹节日 07-08年，新推高层，引领高度 07-08年，活动专版DM 07-08年，尾盘专版DM 07年，圆满七里、承接九如，品牌专版DM 启示： 缘起唯美，建筑价值和包装价值一气呵成； 推广有章法、有节奏性； 承上启下，步骤连贯！ 案例2：九如溪谷 6000万启动项目 07年完成销售额2.8亿 08年完成销售额1.2亿 主题：九九如一院，院院花满堂 缘起：《诗经·小雅》“天保九如”篇 胜因：超高性价比，迅速打开市场，滚 动资金，为后期做铺垫。 九如：该诗中连用了九个“如”字，有祝贺福寿延绵不绝之意。 “天保定尔，以莫不兴。如山如皋， 如冈如陵，如川之方至，以莫不增……如月之恒，如日之升，如南山之寿，不骞不崩，如松柏之茂， 无不尔或承。” “品牌” “洋屋运动” “宜居大盘” “促销” 09年面对危机、升级别墅 启示： 以超高性价比产品起动市场，实现了资金链滚动； 07、08、09连续三年，一条线贯穿，但根据每年产品类型 的不同，展开不同的推广策略！ 秉承七里，使合院文化、数字文化具有连续性，同时和周 围大环境相融合，使其震撼登场！暗示了大盘分期项目， 推广的连续性和前期对项目的精准定位有多么重要！ 案例3：十里锦城 08年8月开盘-12月底，完成销售额9000万 09年1月-4月底完成销售额6000万 主题：住在城市未来 胜因：雄居长白南，超高性价比，与长白 楼盘形成每平方米2000元的价格差。 08年临近危机、迅速开盘 08年承载七里、九如再创十里新作，品牌专版DM 美