河南巩义德丰沸城全程策划策划之市调及产品定位方案 31P.docVIP

德 丰·沸 城 全程策划策划之 市调及产品定位方案 河南省和信房地产营销策划有限公司 二○○九年六月八日  目　　　录 第一部分 项目本体分析 3 项目基本概况 开发商基本情况 政策扶持情况 第二部分 项目市场调研 7 住宅市场供应情况 住宅市场需求情况 商业市场研究分析 商业地产研究分析 写字楼市场研究分析 第三部分　项目定位分析　　　　　　　　　　　　 22 企业发展战略定位 物业类型定位 第四部分 项目产品定位 25 空间及交通布局定位 各层平面布局 立面及风格定位 第五部分 项目开发建议　　　　　　　　　　　　　　　30  项目基本概况 （一）、地理位置： 本项目位于巩义老城最繁华区域新兴路与建设路交叉口。西临育英街，紧邻目前巩义经营最好的星月时代广场，有较好的商业氛围；北临新兴路，对面为金信购物广场，有较好的商业氛围；东临建设路，交通便利，展示面较好；南临孝北居民区；巩义老城区以居业、金融商贸及配套设施为主导，本案宗地区域位置十分优越，可谓风水宝地。 （二）交通状况 本项目地块处在城市核心地块，从现状网路来看，通往本项目的道路交通比较发达： 东西线：兴华路是城市东西向核心道路，来自东区的客户可以通过大桥经过新华路达到本项目，兴华路同样连接西部区域，来自孝北、城西的客户可以通过兴华路到达本案。项目西线有星月、步行街等商业，对商业客户有较强的拦截。 南北线：建设路为城市主干道，连接城市南北，来自南北的客户经过建设路，可直达本项目。 （三）用地情况： 项目总占地面积21135.5平方米，约31.7亩，规划容积率不超过4，建筑限高70米，要求商业三层，面积不少于24000平方米商业，建筑周边有一定的红线退让要求。 （四）地块现状条件 本项目所处的地块较为方正，东西长177米，南北长115米，地块西侧为东西向居民楼，占地约1700平方米。 地块外围地势南高北低，目前地块内平整，拆迁面积较小，用地条件较好。周边配套齐全，购物方便，是居住生活的理想区域。 开发商基本情况 本项目的开发商为巩义德丰房地产开发公司，在巩义是一家资质较深的大型房地产开发企业，开发商实力较为雄厚，旗下有建筑施工单位，市区代表作品为佰盛商业步行街 就本项目具体情况而言，开发商在本项目的开发过程当中，需要着力解决几点问题。 一、由于公司拥有建筑施工单位，对土地、建筑材料、施工等方面前期资金投入较多，财务费用压力较大，因此在整个项目的开发建设当中，应重点考虑尽量缩短开发周期及销售周期，实现房屋的快速销售、以便达到快速回收资金的目的。 二、德丰房地产在巩义地产界拥有较好的口碑。希望通过本项目的成功开发，需要进一步树立开发商良好的市场形象及品牌形象，打造巩义本土开发企业的旗帜。 三、作为本土开发企业，有较强的社会责任，在考虑项目操作时候，不仅考虑项目的利润，更多方面考虑项目给社会带来的利益和影响，项目操作充分考虑到可实现性和风险控制。 四、当然作为开发商，在不给社会带来负面影响、实现的情况下追求利润最大化。 政策扶持情况 一个好的房地产项目在进行市场定位及产品定位时，不但对市场现状有一个很好的把握，同时也要对相关的政策有所掌握，了解政策的导向，会借助政府力量发展得更顺利。 一、巩义市2010年城市人口达28-30万 巩义市第十一五纲要提出，加快巩义城市建设，到2010年，城镇化率达到50%以上；城市建成区面积达到30平方公里，人口28—30万。 根据纲要，城市扩张发展是未来几年内的发展重点，农村人口的城市化运营在进一步加快，将带来较为庞大的购房需求，有助于房地产的发展。 二、大力发展服务业 首要的重点就是“改造提升传统商贸业”，形成以大型购物中心为核心、中小商店为基础的商业营销体系，加快老城区商贸业改造，改善购物环境，提高档次和水平，打造老城步行一条街。 服务业是巩义继工业之后重点发展的第二个行业，排在纲要里农业的前面，纲要重点指出“改善提升传统商贸业”并对未来城市的商业发展进行了以点带面的布局，突出中心商业的核心地位，对购物环境、消费档次提出了更高的要求，同时也是对传统老商业街散落无序希望能够进行颠覆。 三、加快旧城改造 持旧城改造和新区开发齐头并进，按照“完善功能、提升品位、改善环境、展示形象”的要求，加大旧城改造力度，实现老城与新区的和谐共生。抓好建设路、杜甫西路、五车队原址、水利局原址综合开发以及火车站广场改造、拖厂生产区改造、宋陵公园扩建等重点建设项目；加大“城中村”、背街小巷治理力度，完成现有“城中村”改造任务；完善供水、供气、供热等管网延伸、改造工程和主