郑州市2011年上半年写字楼市调分析报告.doc

郑州市2011年上半年写字楼市调分析报告 二零一一年八月 目 录 1 郑州写字楼概况 1.1 近两年郑州写字楼供求及成交状况 1.2 本次调盘区域及楼盘特点 2 调查个案分析 2.1 郑州重点写字楼分布图 2.2 郑州市典型写字楼个案分析（高新区、郑东新区、金水区，中原区、管城区、二七区） 3 郑州写字楼调查总结 3.1 郑州写字楼特点 3.2 郑州写字楼客群分析 3.3 郑州写字楼价格分析 3.4 配套需求分析 3.5 写字楼客户关注因素分析 4 分析总结 1 郑州写字楼概况 自郑州房地产市场实行限购政策以来，郑州市商业办公类新房成交价持续走高。11年1-6月供应量为41.5万㎡，成交量为41.0万㎡，供求基本维持平衡；成交均价为12399元/㎡，涨幅明显。 2001年-2011年上半年办公物业量价走势图 2010.01-2011.06办公物业量价走势图供应量：11年1-6月办公物业供应量为41.5万㎡，同比10年1-6月办公物业供应量下降了11.2%。成交量：11年1-6月办公物业成交量为41.0万㎡，同比10年1-6月办公物业成交量下降了12.5%。 成交均价：11年1-6月办公物业成交均价为12399元/㎡，较10年1-6月成交均价同比上涨72.2%。11年1-6月，办公物业新批预售量为41.5万㎡，同比下降11.2%；办公物业成交量为41.0万㎡，同比下降12.5%；成交均价为12399元/㎡，同比增长72.2%。供求关系分析　　11年上半年供应量集中在3-5月份，其中一季度供应量集中在3月份，单月供应量11.4万㎡，二季度放量集中在4月份，单月供应量22.8万㎡。 　　10年成交量一直保持比较活跃的态势，各月成交平稳；11年上半年主要受到市场供应量不足限制，成交量相对有限。 供应量分析　1、2月份受季节性影响，供应萎缩；3-5月份集中放量，供应量分别为11.4万㎡、22.8万㎡和6.04万㎡。 　　2011年上半年新增供应集中在郑东新区和中原区，其次为管城区和金水区，二七区和惠济区无办公物业新增供应。各供应区域受典型项目影响明显，其中郑东新区绿地之窗二期供应量为12.7万㎡，占区域供应量的81.7%；中原区中原万达广场、中原新城供应量分别为6.1万㎡和4.4万㎡，区域占比分别为46.7%和34.3%；管城区单个项目兴达国贸大厦供应量为7.7万㎡。 成交量分析　　11年1-6月办公物业成交量为41.0万㎡，同比10年1-6月办公物业成交量下降了12.5%。1、2月份受销售季节影响，成交量较小，分别为3.9万㎡和2.2万㎡;3、4月份成交量分别为6.6万㎡和16.5万㎡，除了部分项目集中备案外，与供应大幅放量有直接关系；5、6月份成交量分别为5.3万㎡和6.5万㎡，与2010年同期相比，分别下降35.9%和13.0%，主要受到供应量不足限制。 2011年上半年办公物业成交区域仍然集中在郑东新区和金水区，占成交总量的89.0%，与2010年同期相比，郑东新区成交量下降46.5%；郑东新区绿地之窗二期、国泰·财富中心、行署国际广场成交量和区域占比分别为6.4万㎡、31.6%，3.8万㎡、18.4%，2.7万㎡、13.6%；金水区环球广场、世豪小公馆成交量和区域占比分别为4.3万㎡、47.1%，3万㎡、33.4%；中原区中原万达广场成交量为5.7万㎡，区域占比为81.9%；管城区兴达国贸大厦成交量为2.3万㎡，区域占比为74.4%。成交均价分析　　2011年上半年成交价格达到12399元/㎡，较去年同期增长72.2%；办公物业成交价格涨幅明显，2-6月份月度成交均价均在11000元/㎡以上。 　 其中郑东新区绿地之窗二期、绿地千玺广场、国泰·财富中心、中央特区四期、永和国际广场项目销售均价分别为16850元/㎡、35731元/㎡、18924元/㎡、12560元/㎡、19253元/㎡;金水区升龙凤凰城办公均价为10295元/㎡、蓝堡湾二期销售均价为10759元/㎡。郑东新区办公物业价格出现爆发式上涨成交均价较高的项目成交量也较大，共同拉动了办公物业价格上涨。成交结构分析　 2011年上半年办公物业成交面积段集中在40-80㎡和180㎡以上，占比分别为46.4%和18.1%。其中40-80㎡面积段集中在郑东新区红星蚂蚁SOHO和中原万达广场两个商办项目；180㎡以上面积段集中在郑东新区绿地之窗、原盛国际、永和国际广场和金水区凤凰城等大型写字楼项目。 2011年上半年总价段集中在20-60万元和150万元以上，占比分别为49.1%和24.3%。与成交面积段对应，20-60万元总价段项目集中在小户型商办公寓项目上，如红星蚂蚁SOHO和中原万达广场；150万元总价段项目集中在凤凰城、绿地之窗、永