青岛市中润德项目可行性研究报告(65页）.pptVIP

青岛市中润德项目可行性研究报告 发展部 2011年10月 目 录 第一部分:城市概况及规划 第二部分:项目概况 第三部分:市场分析及项目定位 第四部分:规划设计及定价分析 第五部分:投资收益分析 第六部分:项目收购前期工作进度 第七部分:综合分析与建议 第一部分:城市概况和规划 Ⅰ、城市概况 Ⅱ、宏观经济发展情况 Ⅲ、城市发展方向 Ⅳ、青岛市十二五规划阐述 Ⅴ、山东半岛蓝色经济区规划 Ⅵ、城市概况和规划综合分析 第二部分: 项目概况 Ⅰ、项目位置 Ⅱ、宗地现状 Ⅲ、规划指标 Ⅳ、周边配套 第三部分: 市场分析及定位 Ⅰ、青岛土地市场情况 Ⅱ、青岛商品住宅、商业、办公市场 Ⅲ、项目定位 2011年量价保持小幅增长，波动较大。 崂山和黄岛继续占据着成交前两名的位置。 土地:宏观调控以后,青岛土地市场遇冷,成交量及溢价率双降。 商品住宅：随着调控的不断深入，限购且限贷，青岛整体的住宅成交下降，但均价保持平稳（由于中海、远洋等市区楼盘入市拉动）。 商业用房：在住宅限购的环境下，商业用房得到了投资者的追捧，价量齐升。 办公用房：在住宅限购的环境下，办公用房也受到了投资者的青睐，由于青岛的旅游城市特点，办公用房的价格和住宅出现了倒挂的现象。黄岛、崂山成为办公用房新的热点区域，且随着城市的发展，创新产业园等新型办公物业越来越受欢迎。 根据项目周边环境、项目规划容积率、目标客户分析等，本项目将初步定位为： 青岛市空港商务花园 打造成为生态型复合工作室社区 属性： 商务－具备企业办公商务功能 生态型－低碳，绿色，生态、怡人的工作环境和生活空间 复合社区－舒适居住功能的可实现，工作、居住、生活融合的社区 第四部分:规划设计分析及价格定位 1、规划设计方案 2、规划指标 3、价格定位 第五部分：投资收益分析 1、项目建安成本 2、开发计划 3、经济测算主表 4、综合结论 1、综合建议与结论 经过近半年的工作，本项目的收购工作已到进入实质性阶段的时点。 1）前期框架协议约定的高压线迁移、土地性质变更、开工时间延期、项目公司历史债权债务及担保清理等各项收购前置事宜都已基本完成，规划报建方案也处于完善中，10月下旬可提交至规划局。 2）通过分析，本项目在预期的成本和保守售价的前提下，如达到公司的投资项目审核要求成本利润率15%和内部收益率18% 以上，项目的收购地价为102万/亩。 通过上述各项分析，发展部认为在规划方案报建文本递交城阳规划局后，可启动本项目的正式股权收购工作，待取得规划局关于项目的报建文本通过的批文后，正式收购目标公司的股权。 完毕！ 投资收益分析－综合建议及结论 * 城阳区目前商务办公条件还不成熟，办公主要分布在正阳路沿线写字楼及城阳西部高新区、棘洪滩等工业园内。 城阳办公用房成交淡，2011年2月至今，月成交均低于2000平米，价格稳中有升，位于8000-10000元/平。 青岛办公用房市场分析－城阳办公市场 正阳路 80%，主力租户为政府单位、设计院、事务所等 出租率 项目名称 银盛泰商务港 概况 目前城阳区等级最高的商务写字楼 建筑面积 5.8万，11层，除3层开发商自用，其余出售 二手房售价 07年开盘，目前二手楼价 8500-9500元/㎡， 租金 1.3元/平米·天 面积分割 70%为40-50平米 银盛泰商务港 * 第一代工业园 第二代沿海一线 第三代城市内圈层 “工业聚集区” 城市边缘或临近某个小城市 偏重基础科学研发企业而非商业企业 毫无风景可言 “政府规划” 位于城市内圈层 周边交通便利 代表项目带动 “景观资源” 位于城市沿海一线 支持朝九晚五的商务活动 商务氛围浓厚 阶段划分 定位及特征 案例 第四代商务花园 位于城市郊区，可供开发的土地较多 交通便利， 周边以第三、第二产业带动 CBD 香港路沿线 山东路沿线 崂山海尔路沿线 本项目 青岛总部基地 高新区内潜在项目 四方老工业区 海尔工业园 青岛商务办公目前尚处于第二代和第三代发展过程，但随着城市经济发展及大青岛城市框架扩大，郊区商务花园办公将是未来发展趋势。 商务花园 ——先进办公模式、未来发展趋势 商务办公发展阶段 （借鉴国内一线城市发展案例） 青岛办公用房市场分析－商务办公发展趋势 青岛市场分析－小结 宏观及区域发展机会分析 青岛限购令出台，全面打击青岛的购房需求，整体住宅市场呈现价稳量跌的趋势。 根据新国八条要求，限购令覆盖全国，京、津、沪、渝4个直辖市,大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，总计有36个城市需要出台或更新住房限购政策 城市 出台日期 截止日期 本市户籍家庭 非本市户籍家庭 是否包括二手房 无房户可购买 拥有1套