长安镇长青路地块研判报告-汇报稿130p.pptVIP

长安地块初步研判报告;;汇报前言;报告框架;*;政府宏图引起广泛关注——数十家媒体、东莞日报报道;;寻找平衡点——政府意志 + 发展商意愿 + 市场需求;区位属性：为工业区改造项目，长安中心北区边缘、临主要商业街，北区局部工业片区改造+南区整体升级;;用地环境;地块本身条件;地块周边交通改造;项目指标;;地块条件对目标的可能限制;目标理解下的重点问题梳理;*;本次调查研究重点;长安未来：珠三角中心;5大规划强势利好，实现进度均在2010年后、具有不确定性;5大规划强势利好，实现进度均在2010年后、具有不确定性; 使长安中心区控制性规划更加合理、科学；城市档次和品位也将得到提升。 由由莞长公路（107国道）、广深高速、东宝河、广深公路（省道358）以及莲峰路等镇区道路围合的区域组成，面积为7.19平方公里。 规划功能：将建设以居住、商业为主，办公及工业功能为辅的现代化综合区域。 现在城市建设用地面积555公顷，未建设用地用地面积约87.4公顷、占总用地的12.6%。 霄边、咸西旧改： ——霄边旧村，18.2万平米改造； ——咸西旧村，中期东坊改造、10.3公顷； 远期西坊改造、3.5公顷。 ;S358省道改造——将对项目产生明显溢价; 1.大大改善长安区域交通环境，带动周边商务人群的聚集，提升镇区档次和品位； 2.增加了项目所在的人流量，扩大了人们对商业商务的需求； 3.为市民的出行提供了方便。; 使镇区城市功能布局更加合理，为长安的持续发展装上了发动机； 常虎高速直通长安新区： 改变了长安只有一个高速入口的现状，大大方便了长安中心区居民的出行，也方便了货运车辆的来往。 滨海新区将建设汽车产业园。;轻轨R2;区域发展小结;商务发展 扫描;写字楼市场总结;工业厂房区的办公—— 周边锦厦、乌沙，一部分工业区规划良好、厂区办公条件中上水准;工业厂房区的办公—— 周边锦厦、乌沙，大部分工业厂区办公条件中等;一般。 已拥有一定的产业基础， 未来将有较可观的发展， 但有不确定性。; 1.长安写字楼市场目前供给大于需求，处于比较饱和状态； 2.长安写字楼总体品质不高，租金也不是特别高；大部分工厂在工厂区自己的办公室，需求不是特别旺盛，主要是从事贸易服务、电子行业的企业在租用； 3.可替代产品多（商住裙楼/住宅民房等）； 4.金融危机冲击下，经过政策调控后长安写字楼市场已趋于稳定，写字楼空置率最近变化不大，表明企业已慢慢走出金融危机困境。;商业形式以若干集中商业+沿街商铺为主；并且集中于长青路和长中路；而德政路和星港城目前商业人气不是很旺； 集中商业以大中型卖场为主，分布较密集；天虹、沃尔玛、百佳的进驻为百货类填补了市场空白，同时印证了长安强大的消费能力； 街铺类商业业态分布上，沿358国道集中为汽配、五金等为生产服务型商铺，而为生活服务的商业多集中在长青路； 市场商业租金水平在100--1000元/ M2之间，集中在100--200元/ M2之间；在长青路与长中路的旺区及交通便利的区域租金水平可达600-1000元/M2；;*;专业市场以若干大中型五金、电子、电器市场为主；集中于358国道两边 目前已有多家运营，当地最大的电子、五金市场集中在s358和荣文路交汇处区域；;市场分析小结;土地市场简析;新长安体育公园（莲湖路-锦绣路）周边有多处平整土地;;;结合项目分析，梳理项目战略——不同的目标导向不同的发展方向;;经对综合体KPI的分析，项目目前条件下，“功能与区域互补”、“领先用户”以及“价值链”三个指标和开发密切相关;项目各种物业的价值支撑体系:各功能协调统一，相互支撑;各种物业的占位细分;*;项目设计指标 1;2、我司产品中心建议 调高容积率： R=4.8， 总建面 36.58万平米 写字楼 约12万、60F 商业 约8.54万 (商业中心8.2万+街铺0.3万) 住宅 约12.36万 小户型公寓 3.68万 ;对项目现有设计指标的思考、建议;目前主要在售项目的容积率;本项目;原容积率3.3指标下各物业体量建议—根据150米高度规划酒店办公楼的体量;本项目150-180米高建筑中的物业分布;参考：深圳金中环大厦——200米高建筑中的物业分布;调整容积率R=4下各物业体量建议—根据180米高度规划酒店办公楼的体量;但是，降低纯写字楼的体量，将部分的酒店办公指标转化为酒店+公寓产品， 此发展商的想法，可能同政府规划的出入较大， 指标不能完全调整到位。 ;原指标下微调写字楼的物业体量建议;调整容积率R=4下微调写