房产标杆企业及产品综合分析.doc

房产标杆企业及产品综合分析 一、标杆企业综合分析 标杆1、万科地产 公司名称 万科地产 公司性质 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，是目前中国最大的专业住宅开发企业。 起步年代 成立于1984年5月 涉足领域和追求目标 1993年就将大众住宅开发确定为公司核心业务，严格控制高端项目比例。通过对美国四大住宅产业晋升财富500强现象的观察，提炼出独特的见解。万科认为，美国房地产商崛起的过程中出现了三大趋势：住宅产业化水平的不断提升，为住宅部件的规模化工厂生产创造了条件；市场竞争的加剧和客户消费层次向精细化延伸的趋势，彰显出品牌的重要性；房地产融资的不断创新，分化演变成大企业主要依靠债券等低成本融资渠道，小企业仍然依赖高利率贷款的格局，体现了规模化下资本市场信用在融资能力上的突出贡献。这代表了万科正在努力的方向和将要追求的目标。万科也有自己的信念——“成为房地产行业的领跑者”。 全国布局 至2007年末，万科全国市场占有率为2.1%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市 产品形态 “万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证。万科的产品定位是做城市的主流产品，到目前为止，以大规模多层住宅开发为主的项目占万科总开发项目的80%左右。产品形态涵盖多层、高层和社区配套商业。商业目前与新加坡嘉德合作。 产品取向 2007年，万科工厂化技术的研发和应用取得重要进展，位于东莞的住宅产业化基地正式投入运作。同年，万科新开工住房中装修房的比例达到53.4%。作为城市主流住宅供应企业，万科将更为积极地参与包括保障性住宅在内的大众住宅的开发。万科将继续推进装修房战略，预计2008年装修房新开工比例将超过80%。公司计划于2008年成立万科建筑技术研究院，充实建筑技术研究方面的专业人才，形成技术研发组织平台。 土地储备 为防止占压资金、降低周转效率，万科不主张过多的项目资源保有量。考虑到土地价格存在一定的过热因素，万科在项目获取上更加谨慎。从2004年开始，万科的项目资源都小于未来两年的开工量，且项目资源与未来两年开工量的比例不断下降。而这并未影响万科近年来的高速增长。万科继续加大资源整合力度，扩大合作对象范围，运用了多种合作方式。在项目获取上，公司将继续坚持稳健投资的经营风格，加强和各类存量土地拥有者的合作，同时严格控制高端项目比例，提高针对刚性需求的小户型产品的比例。截至2007年末，万科的土地储备约为2163万平米。 资本之路 很早就有业内人士评论说：王石不懂房地产，只是精于资本运作而已。1988年12月，万科公开向社会发行股票2800万股，集资人民币2800万元，同年介入房地产开发领域；1991年1月，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易，成为中国大陆首批公开上市企业之一；同年6月，通过配售和定向发行新股2836万股，万科集资人民币1.27亿元，开始跨地域发展房地产业务；1993年3月，万科发行4500万股B股，并于稍后在深圳证券交易所上市，募集资金45135万港元，主要投资于房地产开发；在1997及2000年相继增资配股募集资金约人民币10亿元陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目开发后，2000年底，华润集团及其关联公司成为万科第一大股东，持有股份占万科总股本15.08%，万科由此踏上“傍大款”之路。2001年，万科还向华润集团转让了旗下业务拓展和盈利状况都不错的万佳百货，一心一意专攻房地产开发。2002年6月和2004年9月先后发行可转换公司债券，募集资金总额接近人民币35亿元！ 郁亮主政期间最重要的举措之一，便是提出万科必须树立新的标杆企业，美国最优秀的房地产开发商之一Pulte Homes公司取代了以往香港的新鸿基，成为万科的新标杆。这一新标杆的核心精神“相当重要的一点，是公司对投资者、股东利益的关注。”在他看来，Pulte Homes公司在良好的业绩增长与股东的稳定回报之间取得了平衡，而这恰恰是万科巩固和进一步拓宽强大的融资平台，确保公司跨地域经营的良好势头得到源源不断的资金支持之关键所在。 标杆2、中海地产 公司名称 中海地产 公司性质 中国海外的旗舰企业。中国海外1992在香港联交所上市 起步年代 从1988年开始 涉足领域 进行房地产开发和物业管理服务，以优良的产品质量、完善的售后服务与超乎期望的客户体验赢得了置业者良好的口碑 全国布局 初步完成了以港澳地区、长三角、珠三角、环渤海、东北、西部为重点的全国性布局。先后在深圳、上海、广州、北京、成都、长春、中山、西安、南京、