第十三章高层建筑设施设备的管理.pptVIP

第十三章 高层建筑设施设备的管理 第十章 高层建筑设施设备的管理 第一节 高层建筑设备管理的意义和特点 第二节 高层建筑设施设备管理的内容 第三节 高层建筑设备管理的发展 第一节 高层建筑设备管理的意义和特点 城市用地的稀缺，现代建筑科技的发展，使高层建筑迅速崛起，使人类生存空间实现了空前的拓展。高层建筑的价值不仅取决于它的坐落位置、建筑结构、空间布局和室内外装璜，而且在很大程度上取决于它的物业设施设备的品质性能、系统结构和运行状况。高层建筑设施设备是一个多专业工程技术系统的组合，其内在设备功能配置系统日臻优化和完善，并向高科技化、高智能化、高效能发展，本章将讨论高层建筑物业设施设备管理的独特性及高层建筑物业设施设备管理的内容及未来发展。 一、高层建筑设施设备管理的意义 高层建筑的机电设施设备在整幢大楼中处于非常重要的地位，它是物业服务企业运作的物质和技术基础，是高层建筑中不可缺少的重要组成部分，在运作中要求设施设备不允许出现故障。良好的设施设备管理消除了事故隐患，杜绝了安全事故的发生，因此高层设施设备管理是物业管理企业安全生产的保证。科学的设施设备管理也是物业服务企业进行全面管理的一个重要组成部分。高层建筑内所有的设备不但在设计、选型、配套时，要注意考虑其功能特性满足其各种运作需求，同时在安装、调试过程中也要有严格的施工监理和验收措施，保证交付正常运行使用。在日常的运行使用中，更应该给以科学合理的管理使所有设备一直处于完好的状态，良好的设施设备管理还可以减少设备的维修和运行费用，是物业管理企业降低管理成本，合理利用资金的重要手段。高层设施设备管理的好坏对企业的社会声誉和市场竞争能力具有重要的意义。 二、高层建筑设备管理的特点 一栋高度智能化的高层楼宇，其具体的功能可能千变万化，但它给物业管理所带来的特点是设备的先进性，信息的开放性，环境的安全性，费用的经济性和人力资源的高效性以及由此带来的现代高效率。 （一）设备的先进性 高层智能建筑是现代建筑技术与高科技的完美结合，其设备具有众多高科技含量，以1999年建造于上海的智慧广场而言，其结构化布线采用美国Siemon公司的产品，平均每5～6平米有一个信息点，其VSAT系统是新一代卫星通信系统，通过一个中心站和许多远端小站集成通信网。VSAT系统能够时时接受上海和深圳的证券信息、国内外财政经济信息、期货信息等，同时可以和远端网站进行收发及多媒体通信。 （二）信息的开放性 传统的物业管理信息交流缓慢，如以往的工程管理需要通过众多报表逐级统计。现在通过信息平台系统,在网上根据不同权限了解有关维修、保养和故障情况，信息的流通速率以秒计算。另外，传统的物业管理中停车管理很大程度靠人来执行收费制度，现在通过IC卡直接与管理处财务电脑连接，无论什么人都没有办法作弊，增加了透明度。 （三）环境的安全性 高层智能建筑的安全设施是比较完善的，它包括防盗系统（SA）、防火系统（FA）和其他各种安全防范系统和事故处理系统，改变了传统物业管理的方式。通过监控和设备来控制事故及防范各类灾害，使人的眼、耳、鼻等功能借助设备有了超视距、超嗅觉、超听力的功能，同时也使技术人员摆脱脏、臭的恶劣工作环境，使物业管理的安全性极大提高。 （四）工作的舒适性 高层智能建筑应当提供舒适宜人的室内环境，几乎所有的电气设备都可以自动设置或者远程控制。如智慧广场的公共区域照明用电、送新风的时间安排、泛光照明等均可以由BA（楼宇自动系统）设定，污水处理机房、水泵房等均由电脑监控。传统的初级工作由工程师在电脑中设定，显而易见高层智能建筑的物业管理的舒适性较普通商业楼宇为高，使物业管理人员由“蓝领”变成“白领”。 （五）功能的多样性 以上海智慧广场为例，目前其服务功能有接收沪深证券，国内外财政经济信息，期货信息，同时可以和远端网站进行收发，经常多媒体通信，接受卫星电视和闭路电视，ISDN综合数字业务网进行多方可视会议，背景音乐控制切换；BA采用直接分散控制、集中管理的系统，在物业管理内部形成局域网，大楼图纸、资料、使用说明、设备清单均输入电脑，做到无纸化办公。上述设施的功能又增加了物业设施设备管理的服务内容，展现在我们面前的是个全方位的物业设施设备管理和服务世界。 （六）费用的经济性 传统的物业管理费用中人力资源和能耗占据很大比例，谁降低上述费用谁就获得成功。这是由物业管理的特性所决定的。如今，使用了智能化系统的物业管理使人力需求数量极大地下降。如智慧广场目前工程人员仅有15人，却担任24小时运行工作，虽然工资比传统的管理有提高，但总量还是大幅度下调。另外，能源的控制是卓有成效的。如空调变风量的控制，电力功率因数的调整，空调主机的模糊控制技术的运用，使电力得到有效的控制，从而使物业管理的整个费用下降。目