行业会计比较课件24开发产品.pptx

掌握开发产品的种类;一、房地产开发企业“营改增” 2016年3月24日，财政部、国家税务总局向社会公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点，房地产业全部营业税纳税人纳入此次试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。 在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目；房地产企业出租自己开发的房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目。房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%，按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 ;房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 ; 二、开发产品的种类及核算 企业应设置“开发产品”账户来核算已完工开发产品。“开发产品”账户核算企业开发建造完工的产品的实际成本。 作为开发产品，其用途不仅仅只是为销售而开发建造的，还可能进行出租，或代其单位建设开发，以及安置被拆迁居民周转而开发的周转房等。 ; 在房地产开发企业竣工验收时，会发生开发产品成本的增加。在房地产开发企业出售、出租或者转让开发产品时，则会导致其开发产品的减少，在会计处理上，应视情况进行： 在出售或有偿转让开发产品时，应在每月月末结转并结算转让或销售开发产品的成本，结转时，借记“主营业务成本”账户，贷记“开发产品”账户。 ;【例5-8】沈阳鑫苑房地产开发公司，根据其开发的一品小区住宅楼竣工验收交接单，结转该开发产品的开发成本5 000 000元，编制会计分录如下： 借：开发产品—房屋 5 000 000 贷：开发成本—房屋开发成本 5 000 000;【例5-9】沈阳鑫苑房地产开发公司，将天通小区一幢已竣工验收的住宅楼出售，其销售实际成本为1000 000元，编制会计分录如下： 借：主营业务成本 1 000 000 贷：开发产品—房屋 1 000 000;【例5-10】沈阳鑫苑房地产开发公司，将已竣工验收的配套设施作为自己的商业用房，其实际成本为3000 000元，编制会计分录如下： 借：固定资产 3 000 000 贷：开发产品 3 000 000;开发产品减少的核算 借：主营业务成本 分期收款开发产品 周转房 固定资产 贷：开发产品 ;三、分期收款开发产品的核算 分期收款开发产品是指房地产开发企业以分期收款方式销售的开发产品。 企业以分期收款方式销售开发产品，在将开发产品移交购 买单位或个人，或办妥分期收款销售合同时，应将商品房等开发产品的实际成本，借记“分期收款开发产品”账户，贷记“开发产品”账户。 ; 企业按合同规定的期限收取销售价款时(包括第一次收款)，借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“主营业务收入”账户。同时，按收入与费用相配比的原则，根据当期应收回的价款(即合同规定当期应收价款数额)占分期收款产品应收价款总额(即全部售价)的比例，计算分期收款开发产品应结转的成本，借记“主营业务成本”账户，贷记“分期收款开发产品”账户。;【例5-11】沈阳鑫苑房地产开发公司将已完工的一品小区某栋楼采用分期收款方式出售，总售价为3?000?000元，增值税330?000元，实际总成本2?200?00