首创置业的财务分析报告.doc

首创置业的财务分析报告 第一篇首创置业的财务分析报告 1.1公司概况和行业分析 1.1.1公司概况 1.1.1.1公司基本情况 首创置业股份有限公司（以下称首创置业或公司）主要从事房地产开发； 销售、出租自有商品房及相关咨询服务；物业管理；酒店管理等活动。公司为 北京市大型物业开发商，主要致力于开发优质、高档写字楼及商用物业、别墅 及公寓项目。目前，公司全部项目均位于北京，所开发的著名写字楼及商用项 目包括北京国际金融中心、中环广场等；著名的别墅和公寓项目包括位于海淀 区西三旗的雪梨澳乡、位于海淀区的阳春光华和位于商务中心区的盛世嘉园等。 根据公司现有的土地储备，未来开发项目将主要位于北京各主要商务中心区如 金融街，亚运村、奥运村地区以及中关村科技园区等。 公司发展迅速，取得了较好的经营业绩。公司2003年的营业收入为人民币 196,219万元，净利润则为人民币22,067万元。 公司在房地产开发方面享有良好的声誉，在2003年先后被北京日报评为 “2003影响北京楼市的十大开发商”之首，被中国房地产业协会、中国房地产 及住宅研究会评为“中国房地产品牌战略创新十强”，并且有多个楼盘被媒体评 为最具投资潜力楼盘、优秀写字楼。 公司在北京拥有着可建筑面积为325万平方米的土地储备，其中92%位于北 京中北部地区的黄金地段，这些土地储备可为公司的可持续发展打下了一个良 好的基础。 公司2003年6月境外发行H股56463万股，并在香港联合交易所挂牌上市。 H股发行后总股本为161330万股，其中首创集团直接持有5600万股，占总股本 的3.47%，境外上市的H股56463万股，占总股本的35%，同时引入了新加坡政 府间接持有的Reco Pearl Private Limited(Reco Pearl)作为公司的战略投资者 持有公司15810万股。 1.1.1.2公司的发起设立和重组剥离情况 首创置业是经政府有关部门批准，由北京首都创业集团有限公司、北京阳 光房地产综合开发公司、北京首创阳光房地产有限责任公司、北京首创科技投 资有限公司、北京首创航宇经济发展有限公司、China Resource Products Limited（中国物产有限公司）、Yieldwell International Enterprise Limited（亿华 国际企业有限公司）七家公司作为发起人发起设立。 首创集团成立于1994年10月26日，为北京市人民政府出资设立的国有独 资有限责任公司。首创集团和其直接拥有和控制的上述五家以房地产为主营业 务的子公司进行重组，将房地产开发及经营的核心业务及与这些业务相关的资 产和负债重组，并与阳光综合、首创阳光、首创科技、首创航宇和中国物产五 家公司为主要发起人于2002年4月8日与亿华国际签订发起人协议，亿华国际 投入通过所持有的窗口公司Superwin Investments Limited所持有的国内房地 产开发项目金亚光房地产开发有限公司25%的部分股权，并投入76,250千元等 值外汇，共同发起设立公司。 根据首创集团的重组方案，公司按照下述剥离原则进行资产重组：各家发 起人将直接拥有的房地产项目注入公司；相关债权债务随剥离资产进入公司； 除新起点嘉园项目因存在法律纠纷未能进入公司外，剥离后首创集团和五家主 要发起人不再保留与公司相关的业务。 1.1.2行业和市场分析 1.1.2.1房地产行业的性质和特点 （1）房地产位置的固定性及不可移动性 房地产不同于一般商品，一旦建成，必须固定在某一区域，不太可能随意 改变其位置，因而房地产的开发、经营等活动必须因地进行，从而使房地产表 现出明显的地域特点和个性特征。 （2）房地产商品的独特性 每宗房地产都有其各处的个性特性，市场上不可能有两宗完全相同的房地 产。土地由于受区位和周围环境的影响会各有差异，每栋建筑物也有位置、结 构、建筑材料、装修、建筑风格等方面的差异。即使同一栋建筑物的相同户型， 也会有楼层、面积、朝向、结构等方面的差异。 （3）房地产开发建设周期长、投资规模大、回收期长 房地产的初始投资规模较大，其开发周期与投资回收期比一般商品要长得 多，以出售的方式回收一个房地产项目的投资往往需要二至三年，而以租赁的 方式回收投资则需要更长的时间。正因为房地产开发建设周期长、投资大、资 金回收期长，致使房地产的投资风险与资金压力较大，从而投资的回报率也相 对较高。 （4）房地产行业的周期性、政策性 房地产业作为国民经济中固定资产投资的重要组成部分，受国民经济发展 周期、目前和未来国家相关产业政策（特别是土地政策及金融政策）及宏观经 济政策等因素影响较大。 （5）房地产行业开发过程环节多、涉及部门和单位多 一个成功的房地产项目需要经过土地获得、市场调研、投资决策