成都某房企应对房产调控策略精选.doc

成都某房企应对房产调控策略 府杯”，并获得了国家建筑施工的最高奖项“鲁班奖”。XX集团公 司也因此多次荣获建设部及省市主管部门授予的“全国建筑安全先 进集体”、“四川省建筑业先进企业”、“四川省建筑业最佳企业”、 “四)}}省质量效益型先进企业”、“四川省用户满意企业”、“四川 省诚信守法企业”、“纳税大户”等称号，并取得了银行评定的AAA 信用等级。集团投资控股的XX房地产开发公司年开发能力20万平 方米以上，已成功开发了数十万平方米的住宅和商业地产。XX房产 作为本土开发企业，占有天时、地利、人和等优越条件。靠自己雄厚 的自有资金，持续开发并使企业不断发展。公司经历了多年高校房屋 建设与房地产开发，最了解知识阶层人士需要什么样的房屋与环境品 质。故打造的楼盘总是透出墨香和诗情画意，格调情趣高雅，受到了 广大业主们的赞誉。作为XX房产的母体—XX集团是一支具有二十 多年建筑施工经验的团队，为XX房产提供了坚强的技术支持与技术 保证。 二、房产发展状况 ·四川XX房地产开发有限公司是由四川XX建设集团有限公司投资 控股，具有二级资质的房地产开发企业，注册总资本1.5亿元，年开 发力百万平米以上，已完成房产开发逾百万平米，待开发项目数百万 平米，土地储备数千亩。所开发的项目多次被评为“中国名校教育地 产成功开发典范”、“四川省质量过硬，服务满意优秀住宅项目”、 “成都市畅销楼盘”、“十佳优秀住宅地产项目”、“2005华西第 二届TOPSO房地产年度排行榜最佳人居环境奖”、“2007年最值得期 待楼盘“、“2007最佳区域代言楼盘”。同时，四川XX房地产开发 公司还荣获“四川房地产综合实力排行榜本土品牌20强”殊荣。目 前在售楼盘有三个:主要分布在郸县、新都，拟建项目两个，另有待 开发土地面积近千亩。公司土地储备5个，权益面积127万平方米。 如图卜2所示，城市不同区位的土地储备结构呈现等量分布。 按城市区位分布，市中心、城市近郊、城市远郊的计容建筑面积 和住宅建筑面积大致呈现等量分布，土地储备结构较为合理。住宅占 比85%，住宅开发是公司的主要开发方向。 第二章新政出台背景及内容分析 第一节出台背景分析 一、中国房地产发展简史 第一阶段:理论突破与试点阶段(1978至1991年)① 1978年中国理论界提出了住宅商品化、土地产权等观点。1980 年9月北京成立北京市城市开发总公司，从此拉开了房地产综合开发 的序幕。1982年国务院开始在四个城市进行售房试点。1984年广东、 重庆等地开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的 起步阶段。1987年n月26日，深圳市府首次公开招标出让住房用 地。1990年上海房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年 始，国务院前后共批复了24个省市的房改总体方案。 第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年) 1992年房产改革全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年 “安居工程”先开始启动。1992年后，房地产业急速增长，月投资 最高增幅高达146.9%。房地产市场在局部地区一度曾出现混乱局面， 在个别地区出现了明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后， 房地产业投资增长率己大幅回落。房地产市场在经历一段低迷后开始 复苏。 第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1995年至2002年) 随着商品住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房己 成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制的取消和按揭 政策的实施，房产投资进入快速平稳发展时期，房地产业成为中国经 济的支柱产业之一。 第四阶段:价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年 以来) 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格明 显上涨。随之而来国家出台了多项针对房地产行业的调控政策。 第五阶段，2009年以来，房屋价格以近乎“诡异”的反弹方式 持续上扬。价格与成交皆创历史新高。 二、历史上的调控及影响 历年楼市调控 1998年开始住房分配货币化一1998年7月3日，国发(98)23 号文《国家国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的 通知》一1998年下半年起停止住房实物分配方式，逐步实行住房分 配货币化 2001年刺激消费以繁荣房地产市场一4月19日，发布了关于对 消化空置商品房有关税费政策的通知:为消化空置积压商品房，促进 房地产市场健康发展，积极防范出现金融风险，经国务院批准，财政 部、国家税务总局发布了《关于对消化空置商品房有关税收政策的通 知》规定。 2002年土地使用权转让规定，规范土地市场—2002年5月9 日，国土资源部签发n号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权 规定》，文件叫停了已沿用多年的协议出让土地方式，要求从7月1 日起，商业、旅游、